부동산 경매 - 경매신청 & 경매흐름

 

부동산 경매

경매란

경매란 공개된 장소에서 입찰자들이 서로 공정하게 경쟁하여 매매하는 것을 말합니다.

경매란 채권자의 신청에 의해 개시되는데, 강제경매와 임의경매로 나뉩니다.

강제경매

강제경매란 집행권원을 가진 채권자의 신청으로 법원이 부동산을 매각하는 환가절차를 말합니다.

임의경매

임의경매란 담보권자가 채무자의 채무불이행으로 인하여 담보권을 실행하는 경매를 말합니다.

우리가 알고 있는 부동산 경매는 강제경매 또는 임의경매로 인하여 진행 되는 것입니다.

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부동산 경매 절차

경매신청 및 경매개시결정

채무자의 채무불이행으로 인하여 집행권원이 있는 채권자는 채무자의 부동산 소재지 법원에 경매신청을 하게 됩니다.

채권자의 경매신청이 있고나면 부동산 소재지의 법원은 채권자의 신청에 따라서 경매개시결정을 하게 됩니다.

(민사집행법 제78조 제1항)

법원은

채권자의 신청이 타당하다고 인정될 경우에만 부동산 경매절차의 개시를 결정하게 됩니다.

그리고

해당부동산의 경매개시결정을 하게 되면, 

1. 법원은 해당 부동산의 압류를 명하게 됩니다. (민사집행법 제83조 제1항)

2. 법원의 촉탁에 따라 해당 부동산의 등기부에 경매개시결정 기입등기를 합니다.

3. 경매가 진행되는 부동산의 채무자 및 부동산의 소유자에게 경매개시결정 정본을 송달하게 됩니다.

 

위 절차대로 채권자의 채무자 소유의 부동산에 대한 경매 신청으로 인하여 부동산 소재지 법원의 경매개시결정이 있게 되고,

그로 인하여

해당 부동산의 등기부에 경매개시결정 기입등기가 되거나 또는 부동산의 소유자에게 경매개시결정 정본이 송달된다면,

압류의 효력이 발생하게 됩니다.

 

배당요구 종기

채권자의 경매신청으로 인하여 위 절차대로 경매개시결정이 되어서 채무자의 부동산에 압류의 효력이 발생하였다면,

해당 부동산의 집행법원은 1주일 이내에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구 종기를 공고해야 합니다. 

 

현황조사 및 감정평가

채권자의 경매신청으로 인하여 해당법원이 채무자의 부동산에 경매개시결정을 하였다면, 

해당법원은 집행관에게 경매의 목적이 되는 부동산의 현황조사를 하도록 명하게 됩니다.(민사집행법 제85조 제1항)

이때 집행관의 현황조사에는 경매개시가 되는 부동산의 현재 점유인, 소유자와의 관계, 임차인이 있는 경우라면 보증금과 차임 액수, 전입세대 열람 등을 하게 됩니다.

그리고 동시에

해당법원은 감정평가사에게 경매목적물이 되는 부동산의 감정평가를 하도록 합니다.(민사집행법 제97조 제1항)

법원은 해당 부동산의 감정평가액을 참작하여 입찰에 필요한 최저 매각가격을 정하게 됩니다.

 

매각공고

매각기일의 공고는 매각기일의 2주전까지 법원의 게시판에 공고하도록 되어 있습니다.

법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해고나게인에게 통지하도록 되어 있습니다. (민사집행법 제104조 제2항)

 

 

매각기일 및 매각허부결정선고

매각기일은 매각공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 지정하도록 되어 있습니다.

 

 

매각결정기일 및 매각허부결정선고 및 매각허부에 대한 즉시항고

매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정하도록 되어 있습니다. (민사집행법 제109조 제1항)

그리고

집행법원은 매각기일에 최고가매수신고인이 정해진 경우 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허가 여부를 결정하게 됩니다.

그리고

이해관계인은 매각허부로 인하여 손해를 보게 될 경우에 한하여 즉시항고할 수 있습니다.(민사집행법 제129조 제1항)

그리고

즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가결정선고일로부터 1주일 안에 항고장을 우너심법원에 제출해야 하며,

매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전을 공탁해야 합니다.(민사집행법 제130조 제3항)

 

*민사집행법 제129조[이해관계인 등의 즉시항고]

이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

매각허가에 정당한 사유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고할 수 있다.

 

매각허가결정확정

매각허부결정 후 7일이 경과되면 그 결정은 확정이 됩니다.

 

 

매각대금 납부

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 낙찰자에게 매각대금의 납부를 명하게 되고,

낙찰자는 등기 여부와 관계 없이 매각대금을 다 낸 때에 목적인 소유권을 취득하게 됩니다. (민사집행법 제135조)

만약,

낙찰자가 매각대금을 모두 납부하지 않는다면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에 그에 대하여 매각허부 결정을 하게 됩니다.

만약,

차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명하게 됩니다.

 

배당절차

경매절차의 낙찰자가 매각대금을 모두 납부한 때에 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

 

소유권이전등기 및 인도명령

부동산 경매절차의 낙찰자가 매각대금을 모두 납부하게 된다면, 집행법원은 낙찰자가 필요한 서류를 제출한다면 낙찰자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 않는 모든 권리의 말소등기를 촉탁하게 됩니다.

그리고 낙찰자는 경매의 매각대금을 모두 납부한 때부터 6개월 내에 부동산인도명령을 법원에 신청할 수 있습니다.

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