다주택자 취득세 - 조정지역 & 비조정지역 취득세율 - 취득세 중과세 적용시기

해당 포스팅은 2021년 1월 14일 새롭게 업데이트했습니다.

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일반 취득세 - 무주택 취득세 ( 조정지역, 비조정지역 )

부동산 취득세가 처음이신 이웃님은

부동산 취득세 '기본'부터 간단히 보고 오시면 도움이 됩니다.

위 링크를 참고해주세요.

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이번 시간에는 '조정지역'과 '비조정지역'의

취득세에 대해서 알아보겠습니다.

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조정대상지역 취득세

무주택자 조정지역 1주택을 취득하는 경우

조정대상지역이라 해도

주택을 매수하려는 매수인이 무주택자에 해당한다면

무주택자가 1채의 주택을 취득하는 경우에는 중과세를 적용하지 않게 됩니다.

그러므로 무주택자의 조정지역 취득세는

표준세율 1~3%를 적용하게 됩니다.

 

그리고

조정대상지역이라 하더라도

주택을 매입하는 매수인이 1세대 일시적 2 주택자에 해당한다면,

부동산 실수요자로 판단되어서 중과세'를 적용받지 않게 됩니다.

 

그리고

지역을 불문하고 1세대 일시적 2주택자는

취득세에 대해서 중과세를 적용 받지 않습니다.

예를 들어,

조정지역 -> 조정지역으로 이사를 하던,

비조정지역에서 -> 조정지역으로 이사를 하던,

일시적 1세대 2 주택 자라면 지역에 상관없이 중과세를 적용받지 않는 것입니다.

 

일시적 1세대 2 주택으로 양도세 및 취득세 중과세의 적용을 피하려는 분들은

아래 표를 잘 보시기 바랍니다.

부동산을 취득하는자가 이사를 하게 되는 경우,

종전에 거주하던 지역에 따라서 

조정대상지역에서 -> 조정대상지역으로 옮기시는 분들은 종전 주택을 1년 내 매도해야 합니다.

그 외에 

비조정지역에서 -> 조정지역으로,

조정지역에서 -> 비조정지역으로,

비조정지역에서 -> 비조정지역으로 

옮기시는 분들은 기존대로 종전 주택을 3년 내 매도하시면 됩니다.

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다주택자 조정지역 추가 주택 취득

여기서 말하는 다주택자라 함은,

조정지역, 비조정지역에 구분하지 않고,

동거가족 모두 합산하여 주택을 2채이상 보유하고 있는 자를 말합니다.

주택을 2채이상 보유한 다주택자가 추가로 주택을 취득할 경우에는 중과세를 적용 받게 됩니다.

단,

추가로 취득하는 주택의 지역이 조정대상지역이라면, 현재 주택을 1채만 보유하고 있더라도

취득세 중과세가 적용됩니다.

 

위에서 말씀드린 것처럼 다주택자의 주택수를 산정할 때

매수인이 추가로 취득하려는 주택이 조정대상지역이라고해서

조정대상지역 안에 보유주택만을 가지고 계산하는 것이 아닙니다.

즉,

조정대상지역의 주택은 조정대상지역끼리 묶어서 산정하는게 아니라

현재 매수인이 주택을 보유한 지역이 비조정지역이라해도 합산해서 주택수를 산정하게 됩니다.

예를 들어

주택을 취득하려는 매수인이 비조정지역에 주택을 1채만 보유한 상태에서

새로 취득하려는 주택이 조정지역이라면, 다주택자로서

새로 취득하는 주택의 취득세는 중과세를 적용받게 됩니다.

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1세대 1주택의 정의

1세대의 범위가 어디까지 인지 알아야, 본인이 1주택자인지, 다주택자인지 파악할 수가 있습니다.

이번에는 1세대 적용범위에 대해서 알아보겠습니다.

 

1세대의 범위는

세대별 주민등록표와 함께 기재된 가족을 말합니다.

단,

배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 

세대를 분리하더라도 1세대로 보게 됩니다.

예를들어,

혼인 신고를 하여 서울에 함께 거주중인 부부가,

남편의 지방 발령으로 인하여 남편만, 지방으로 소형아파트를 취득하여 이사를 하게 되었습니다.

이런 경우에 세대를 분리하더라도, 부부간에는 1세대로 보겠다는 것입니다.

자녀의 경우도 마찬가지입니다. 

자녀가 학교 기숙사 문제로 지방에 혼자 거주하더라도 1세대로 보게 됩니다. 

그러므로

배우자나 자녀의 명의로 추가로 주택이 있다면, 

배우자나 자녀가 함께 거주하지 않더라도 1세대 다주택자로 보게 됩니다.

 

그런데 자녀의 경우 예외사항이 있습니다.

세대 분리한 자녀가 미혼이고 30세 미만이지만,

소득세법상 중위소득 40% 이상이라면 (2021년 기준 월 73만 1천3백2십4원 이상 소득)

별도의 세대로 보게 됩니다.

하지만

중위소득 40% 이상의 자녀라 하더라도 '미성년자'인 경우에는

부모와 같은 하나의 세대로 보게 되니 주의하십시오.

 

그리고

본인의 부모님이 함께 거주 중이라면 1세대로 보게 됩니다.

그런데

가족의 범위는 본인만을 기준으로 하는게 아닙니다.

즉, 배우자의 가족도 동일하게 적용하니 주의해야 합니다.

장인 또는 장모와 함께 거주 중이라면

1세대로 보기 때문에 다주택자가 됩니다.

 

또한,

본인과 배우자의 형제자매도 함께 거주 중이라면 1세대로 보게 됩니다.

그러나

그 형제자매의 '배우자'는 함께 거주하더라도 1세대로 보지 않습니다.

즉, 함께 거주하는 형제자매의 배우자가 있는 경우라면,

그 형제자매의 배우자가 주택을 소유하고 있더라도, 

본인은 1세대 1주택으로 적용 된다는 것입니다.

 

정리하자면,

함께 거주중인 가족중에,

나와 배우자의 부모님,

나와 배우자의 형제자매,

나와 배우자의 자녀와 그 배우자가 있는 경우라면

1세대의 범위에 포함이 되므로,

주택을 취득할때 유의 해야 합니다.

 

실제사례로,

자녀가 부모님과 함께 거주중이었는데,

그 자녀가 월급을 모아서 경기도권(조정지역)에 작은 빌라의 갭투자를 하였습니다. (동시진행이라 실제 투자 금액은 거의 없었음)

문제는,

자녀가 그 사실을 부모님께 말씀드리지 않았던 것입니다. 

자녀가 부동산에 대한 지식없이 부동산 투자를 한터라, 취득세 중과세라는 것조차 모르고 투자를 했던 것입니다.

 

그러다가

이사를 하게 된것입니다.

부모님은 당연히 본인들이 일시적 1세대 2 주택으로서

새로 취득하는 주택은 취득세 표준세율을 적용받고, 양도소득세는 비과세를 받을 것이라 생각하였는데,

자녀의 소형 주택으로 인하여(하필 조정지역)

기존 주택의 양도소득세는 비과세를 받지 못하고,

새로 취득하는 주택은 중과세를 받은 사례가 있습니다.

 

그러므로 위와 같은 사례가 발생하지 않기 위해서는

주택을 새로 취득하기 전에, 동거가족의 주택 소유 여부를 확인하시는게 좋겠습니다.

 

혹시나

새로운 주택을 취득하기 전에 

동거가족 중 주택을 소유한자를 허위로 세대 분리할 예정이라면

미리미리 해놓으시는 것을 추천드립니다.

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다주택자 조정지역 85m2이하 주택 취득시 세율

조정대상지역 2주택자

취득세 8% 

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 비과세

총 취득세 = 8.4%

 

조정대상지역 3 주택자

취득세 12%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 비과세

총 취득세 = 12.4%

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다주택자 조정지역 85m2초과 주택 취득 시 세율

조정대상지역 2주택자

취득세 8% 

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 0.6%

총 취득세 = 9%

 

조정대상지역 3주택자 

취득세 12%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 1%

총 취득세 =13.4%

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85m2 이하와 85m2 초과의 취득세 차이점은

농어촌특별세가 부과되냐 안되냐의 차이입니다.

지금까지 조정지역 취득세에 대해서 알아봤습니다.

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자 이번에는 '비조정'지역에 대해서 알아보겠습니다.

비조정지역 취득세

무주택자 비조정지역 1주택을 취득하는 경우

주택을 매수하려는 매수인이 무주택자에 해당한다면

무주택자가 1채의 주택을 취득하는 경우에는 중과세를 적용하지 않게 됩니다.

그러므로 무주택자의 바조정지역 취득세는

표준세율 1~3%를 적용하게 됩니다.

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다주택자 비조정지역 주택을 추가 취득

새로 취득하는 주택이 비조정지역인 경우

다 주택자라 하여도 새롭게 취득하는 주택이 비조정지역에 해당한다면

최대 주택2채까지는 취득세 중과세를 적용하지 않게 됩니다.

매수인이 추가로 취득하는 주택이 비조정지역에 해당한다면

현재 주택을 1채 보유하고 있더라도 중과세를 적용하지 않는 것입니다.

그러므로 주택을 1채 보유하여도 비조정지역의 취득세율 1~3% 그대로 적용받습니다.

 

현재 보유하고 있는 1채의 주택이 조정지역에 해당하더라도,

새롭게 취득하는 주택이 비조정지역이라면 취득세는 중과세 되지 않습니다.

비조정지역의 취득세 중과세는 3주택 취득분부터 적용받게 됩니다.

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다주택자 비조정지역 85m2이하 주택 취득 시 세율

비조정지역 3주택 취득세

취득세 8%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 비과세

총 취득세 = 8.4%

 

비조정지역 4주택 이상 취득세

취득세 12%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 비과세

총 취득세 = 12.4%

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다주택자 비조정지역 85m2초과 주택 취득 시 세율

비조정지역의 3주택 취득세

취득세 8%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 0.6%

총 취득세 = 9%

 

비조정지역 4주택 이상 취득세

취득세 12%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 1%

총 취득세 = 13.4%

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주의할점은

조정지역이던, 비조정지역이던 주택 1채를 보유한 상태에서

비조정지역의 주택을 1채 추가로 취득할 경우

'중과세'가 적용되지 않습니다.

 

그러나 반대로

비조정지역에 주택을 1채 보유한 상태에서

'조정지역'의 주택을 추가로 1채 취득할 경우에는

'중과세'가 적용됩니다.

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조정지역 중과세 적용시기

지금까지 조정지역, 비조정지역의 취득세 중과세에 대해서 알아보셨습니다.

조정지역이던, 비조정지역이던 취득세 중과세가 적용된다면,

취득세 중과세는 8~12%인 것을 확인하셨습니다.

 

그런데 

처음부터 취득세가 중과세되는 것은 아니었습니다.

다주택자라도 취득세는 표준세율 1~3% or 4% 였습니다.

그러면

어느 시점부터 취득세 중과세가 적용되어 8~12%로 적용되는가?

 

취득세 중과세 적용 기준시기

취득세 중과세 적용 기준 시기는 2020년 7월 10일로 봅니다.

(지방세법 개정안 8월 12일 공포 및 시행)

2020년 7월 10일 이전까지 매매계약을 체결하였다면(잔금 일자 무관),

다주택자라도 기존대로 표준세율 1~3% or 4% 적용을 합니다.

 

그리고

2020년 7월 10일 이후에 매매계약을 체결하였더라도

2020년 8월 11일까지 잔금을 납부하였다면,

다주택자라도

기존대로 표준세율 1~3% or 4% 적용을 합니다.

 

그러나

잔금날이 2020년 8월 11일 이후 거나,

매매계약 체결 날이 2020년 8월 11일 이후라면,

다주택자인 경우에는 취득세 중과세율 8% , 12%를 적용하게 됩니다.

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조정지역, 비조정지역의 취득세를 구분해서 알아야 하는 이유

주택을 1채라도 소유하고 있다면, 관심 있게 보셔야 합니다.

최근 들어서  조정대상지역의 지정이 계속적으로 추가되고 있습니다.

 

만약에

내가 매수하려고 하는 주택의 소재지가 비조정지역인 상태에서 

 

계약서만 작성하였고, 

계약금을 아직 넣지 않은 상태에서 조정대상지역으로 지정된 경우라면

조정지역의 취득세율을 적용받아  예상치 못한 세금의 지출이 발생하게 됩니다.

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추가적으로 알아두시면 도움이 되는 포스트

 

일반 취득세 - 무주택 취득세 ( 조정지역, 비조정지역 )

 

취득세 신고납부기한 (신고불성실가산세, 납부불성실가산세)

계약금 미지급 - 계약금 일부 지급 (대법원 2007다 73611)

 

중도금 미지급 - 중도금 실권약관( 대법원 2002.3.29. 선고 2000다577 판결 )

 

매매 잔금 미지급 & 전세 잔금 미지급 & 계약 불이행( 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결 )

다주택자 취득세 및 조정지역취득세에 대해서 알아보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 게 있다면 상단의 글들을 참고해보세요. 도움이 되셨다면 구독, 좋아요, 하트(공감)를 해주시면 저에게 보탬이 됩니다.