상가건물임대차보호법 적용 여부 - 대법원 2011. 7. 28 선고 2009다40967 판결

상가건물임대차보호법 적용 여부 및 상가건물 임대차 의미를 전달하겠습니다. 이 게시글을 전체적으로 읽어주시면 상가건물임대차보호법 적용 여부 및 상가건물 임대차 의미를 이해할 겁니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부 및 상가건물 임대차 의미의 지식이 필요하신 분들은 모두 읽어주세요. 이제 아래에서 전부 알려드리겠습니다.

 
 

상가건물임대차보호법 적용 여부

주택임대차보호법은 많이들 들어보셨을 것입니다.
주거용 부동산의 임차인(세입자)을 보호해주는 법이라고 이해하시면 빠릅니다.
상가건물임대차보호법 이라는 것도 똑같습니다.
상가건물의 임차인을 보호하는 특별법입니다.
상가건물의 임차인이라 하면 대개 상가점포를 운영하는 소상공인 사장님들 이라고 이해하시면 됩니다.
물론,
소상공인이 아닌 대기업에서 운영하는 점포(환산보증금 초과)도 상가건물임대차보호법의 적용을 받기는 합니다만, 
소상공인처럼 다 적용되지는 않습니다.
일단,
법은 양 당사자에게 동등하게 적용돼야 하는데,
임대차계약에 있어서 임대인과 임차인은 동등한 관계가 되지 못하는게 현실이기 때문에
법에서 임대차보호법을 만들어서 乙 위치에 있는 임차인을 보호하도록 법으로 제정을 한 것입니다.
그렇기 때문에
임차인의 입장에서는 임대차 계약을 체결할 때
상가건물 임대차보호법의 적용 여부가 매우 중요한 요소라 할 수 있습니다.
소상공인 사장님이 밤낮없이 열심히 가게를 운영하였는데,
갑자기 건물이 경매가 진행되어서
소상공인 사장님이 쫓겨나게 되는 경우가 비일비재 합니다. 
그래서 내가 운영하고자 하는 건물이 상가건물 임대차 보호법이 적용되는지 여부가 중요한 요소입니다.
 

상가건물 임대차 보호법 적용대상 건물

1. 영업용 건물
   • 법은 상업 활동을 하는 건물을 보호 대상으로 삼습니다. 음식점, 카페, 편의점 등에서 이 법이 적용됩니다. 상업 활동을 하지 않는 주거용 건물은 법적 보호를 받을 수 없습니다.
   • 사례: 서울의 작은 카페를 운영하는 임차인 김 씨는 이 법의 보호를 받아 임대차 계약이 안정적으로 갱신되었고, 임대료 상승 폭도 제한되었습니다.
2. 면적 및 보증금 요건
   • 상가건물 임대차보호법은 보증금 기준에 따라 적용이 달라집니다. 이는 지역별로 다르며, 서울에서는 9억 원 이하, 수도권 과밀억제권역에서는 6.9억 원 이하, 그 외 지역에서는 5.4억 원 이하의 보증금 기준을 적용합니다.
   • 사례: 보증금 10억 원을 초과하는 대형 상가의 임차인은 법 적용을 받지 못하고, 민법에 따른 계약만 적용되었습니다.
3. 건물 유형
   • 오피스텔처럼 상업적으로 사용되는 비주거용 건물도 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 하지만 주거 목적으로 사용되는 오피스텔은 법의 보호를 받지 못합니다.

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상가건물 임대차보호법 적용 제외 대상

1. 대형 상가
   • 대형 상가는 보증금 기준을 초과하여 법의 적용을 받지 못합니다. 예를 들어, 10억 원 이상의 보증금을 요구하는 고급 상업용 빌딩은 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않으며, 민법에 따라 계약이 이루어집니다.
2. 특정 용도의 건물
   • 종교 시설, 학교, 공공기관 등은 상가건물 임대차보호법의 적용 대상에서 제외됩니다. 이러한 건물들은 영업 목적이 아닌 공익적 목적으로 사용되기 때문에 법적 보호를 받지 않습니다.
3. 단기 임대차 계약
   • 1년 미만의 단기 계약은 법의 보호를 받지 않는 경우가 많습니다. 임대차 기간이 짧아 임차인의 안정성이 부족한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않기도 합니다.판례:

 

대법원 2008다44238 판결

• 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결에서는 상가건물 임대차보호법 적용 여부와 관련하여 중요한 판단이 내려졌습니다. 이 사건은 주거용 오피스텔을 상업적 용도로 사용하던 임차인이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지를 다툰 내용이었습니다. 법원은 해당 건물이 실제로 상업적 용도로 사용되고 있었으므로 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 판결했습니다.
  • 판결 요지: 오피스텔처럼 상업적 용도로 사용되는 건물은 건축물 대장이 주거용이라 하더라도 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있다는 것이 법원의 판결입니다. 이는 임차인이 계약 당시 상업 활동을 목적으로 했는지가 중요한 기준이 된다는 점을 명확히 한 사례입니다.

이 판결은 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단할 때, 건축물의 용도보다는 실제 사용 목적이 더 중요하다는 점을 강조한 중요한 사례로 남아 있습니다.
 

 

대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238판결

[ 판결요지 ]
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 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치 하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대하여 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.
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건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다.

 

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상가건물 임대차 의미

상가 임대차 계약은 상업용 건물에서 이루어지는 중요한 계약으로, 사업의 안정성과 밀접한 관련이 있습니다. 특히, 상가 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 다양한 법적 보호를 제공하며, 임대차 관계에서의 불균형을 바로잡는 중요한 법률입니다.
이번 글에서는 상가건물 임대차의 의미와 법적 보호에 대해 설명하고, 대법원의 주요 판례를 통해 상가 임대차보호법이 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다. 특히, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결을 중심으로 법이 적용되는 상가건물의 기준에 대해 구체적으로 설명하겠습니다.
 
상가건물 임대차는 상업적 목적을 위해 사용되는 건물의 임대차를 의미합니다. 즉, 상업적 영업을 목적으로 하는 건물에서 이루어지는 임대차 계약입니다. 이러한 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받으며, 임차인의 권리 보호를 위한 다양한 장치가 마련되어 있습니다.
상가 임대차보호법은 임차인이 사업을 안정적으로 운영할 수 있도록 계약 갱신 요구권, 임대료 상승 제한, 권리금 보호 등의 권리를 보장합니다. 중요한 것은, 법이 적용되는 상가건물의 범위를 명확히 아는 것이며, 이 범위에 따라 법적 보호 여부가 결정됩니다.

대법원 2009다40967 판결: 상가건물의 실질적 판단 기준

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물은 단순히 건축물대장의 용도에 따라 결정되지 않습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결에서는 상가건물 여부를 판단하는 중요한 기준을 제시했습니다.
판결 요지:
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서, 임대차 목적물이 영업용으로 사용되는지 여부에 따라 결정됩니다. 법적 보호 여부는 건물의 공부상 표시가 아니라, 건물의 현황과 용도에 따라 실질적으로 판단해야 합니다. 즉, 건축물대장의 용도가 주거용이더라도 실제로 영업 목적으로 사용되고 있다면 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
사건 개요:
이 사건에서 임차인은 임차한 건물과 인접한 컨테이너 박스를 하나의 사업장으로 사용하며 도금작업과 영업활동을 수행했습니다. 임대인은 해당 건물이 상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 아니라고 주장했으나, 법원은 해당 건물이 실제로 영업 목적으로 사용되고 있으므로 법적 보호를 받을 수 있다고 판단했습니다.
판결 결과:
대법원은 "임차 부분과 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로, 해당 임차 부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다"고 판결했습니다. 이 판결은 건축물대장의 용도보다 실질적인 영업 사용 여부가 상가건물 임대차보호법 적용의 중요한 기준이라는 점을 분명히 했습니다.

 

대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결

[ 판결요지 ]
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상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말한다.  상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 한다.
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임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다.

결론

상가건물 임대차보호법은 상가 임차인들이 안정적인 영업을 할 수 있도록 보호하는 중요한 법률입니다. 대법원 2009다40967 판결에서 명확히 확인된 바와 같이, 상가건물 임대차보호법의 적용 여부는 건물의 공부상 표시가 아닌 실질적인 영업 사용 여부에 따라 결정됩니다. 이는 상가 임차인에게 실질적인 보호를 제공하기 위한 법의 중요한 취지입니다. 임차인은 계약 체결 시 이러한 법적 기준을 명확히 이해하고, 이를 바탕으로 임대차 계약을 체결해야 합니다.
 

 

상가건물임대차보호법 적용 여부 및 상가건물 임대차 의미에 대해서 알아보았습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 다른 것도 궁금하시다면 위의 글들을 참고하시면 도움이 될 것입니다. 이 포스트가 유용하셨다면 하트(공감), 댓글, 구독을 해주시면 블로그를 지속해서 운영하는 데에 원천이 됩니다.