상가임대차보호법
임차인 대항력
개인사업을 하는 사업자가 돈이 많아서, 상가를 통으로 매입해버린다면,
대항력이라는것이 무엇인지 알 필요가 없습니다.
하지만,
상가를 통으로 매입하여 직접 운영할 수 있는 사람은 거의 없다고 봐도 무방합니다.
요즘은 통상가가 아니어도 분양상가라고해서 상가의 일부분만을 분양받을 수도 있습니다.
허나, 분양상가도 매입가가 만만치 않은것이 현실입니다.
대부분의 우리 영세사업자분들은 상가건물에 임대인과 임대차계약을 통하여 영업을 하게 됩니다.
그리고
그 상가임대차 계약의 대부분은 전세계약보다는 월세계약이 월등히 많은것이 현실입니다.
임대차계약에 있어서 임차인이 임대인에게 양당사자가 협의한 보증금을 지급하는 것은 당연한 것입니다.
그런데
이 피같은 보증금을 되돌려 받지 못하는 경우가 빈번하게 일어납니다.
특히
상가건물임대차에 있어서, 임차인이 임대차 계약을 맺어 영업중인 건물이 경매가 진행된다면,
10명의 상가 임차인 중 6명 이상이 보증금을 돌려받지 못하는 것이 현실입니다.
심지어는
보증금 외에, 권리금까지 지출하여 들어갔는데, 경매로 인하여 그 권리금을 보호받지못하고 쫓겨나게 됩니다.
그렇기 때문에
현재 영업중인 사업자 뿐만 아니라, 앞으로 사업을 운영 할 계획인 분들이라면
상가건물임대차 보호법의 대항력을 알아둬야 합니다.
우리는
돈을 벌기위해 사업을 하는거지
돈을 잃기 위해 사업을 하는것은 아닙니다.
한국 법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.
"자기 권리는 자기가 챙겨라" 라는 뜻입니다.
상가건물의 대항력이란?
대항력을 쉽게 말씀드리자면
상가건물에서 영업을 하고 있는 임차인이 건물주에게
"나는 계약기간 동안 계속 영업할거야" 그리고 "계약기간 끝나면 내 보증금 내놔"
라고 할수 있는 권리를 말하는 것입니다.
상가건물임대차보호법이라고 하여, 상가건물에서 영업을 하고 있는 임차인들을 보호해주는 법이 있습니다.
그 상가건물임대차보호법중에 대항력 이라는 것이 있습니다.
맨위에 법 조문을 보시면,
'임대차는 그 등기가 없는 경우에도
임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 효력이 생긴다.'
라고 명시가 되어 있습니다.
20년 전만해도 상가임차인은 전세권등기나 임대차등기를 했어야지만, 대항력이 있었습니다.
그런데
대부분의 임대인들은 전세권등기나 임대차등기에 동의를 해주지 않으니,
20년 전의 대부분 상가임차인들은 법적 보호를 받지 못했던 것입니다.
그래서
영세 상인들을 보호하고자 상가건물임대차보호법이 만들어지게 된 것입니다.
상가건물임대차보호법으로 인하여 상가 임차인은 등기 설정 없이,
점포의 인도와 사업자등록신청만 하게 된다면 대항력을 얻을 수 있게 된 것입니다.
대항력이 왜그렇게 중요하냐면,
임차인에게 대항력이 없는 경우라면,
1. 현재 영업중인 상가건물의 임대인(건물주)이 바뀐다면, 임차인은 계약기간이 남았더라도 언제든지 쫓겨날 수 있습니다.
2. 현재 영업중인 상가건물에 경매가 진행됨으로 인하여 건물주가 바뀌게 된다면, 권리금 및 보증금 보호를 받을 수가 없습니다.
상가건물임대차 보호법은 영세사업자들에게 있어서 정말 중요한 법입니다.
상가건물임대차 보호법은 하나하나 다 중요하기 때문에 중요도를 산정하는게 쉽지 않습니다만,
상가건물임대차 보호법의 상가 임차인을 보호해주는 수많은 법들중에
단연코
대항력이라는게 첫번째로 중요하다고 말씀 드릴수 있습니다.
상가건물 임차인이 밤낮없이 피땀흘려 가게를 번창시켰더니,
건물주가 바뀌었다는 이유로 계약을 해지한다면, 상가임차인에게는 정말 비참한 일이 될 것입니다.
그리고
혹시나 상가건물이 경매가 진행된다면, 쫓겨나는건 둘째치고, 나의 피같은 보증금과 권리금을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.
(경매가 진행될 경우에는 대항력이 있더라도 보증금을 못받는 경우가 빈번함)
자, 다시 원점으로 돌아와서
상가건물의 임차인은 임대인과 임대차계약을 할때, 전세권설정 또는 임대차등기를 하지 않더라도,
임대차계약을 맺은 임차인이 그 상가건물을 인도받고, 그 인도받은 상가건물에 사업자등록신청을 한다면,
상가건물 임차인에게는 대항력이 자연스럽게 발생하게 된다고 설명 드렸습니다.
그러므로
대항력 취득에 관해서는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
그런데
위에서 설명드렸듯이.
만약 상가건물이 경매가 진행될 경우,
상가임차인의 10명중 6명 이상이 임대차보증금의 손실을 입게 된다고 말씀드렸습니다.
상가건물 임차인이 건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하여 대항력이 있음에도 불구하고,
임대차 보증금에 대해서 손실을 입게 되는 것입니다.
그이유는,
상가건물 임차인이 임대인에게 대항할 수 있는 대항력은 갖췄으나,
등기사항의 선순위 권리자에게는 대항할수 없는 후순위 권리자 이기 때문입니다.
무슨말이냐 하면,
주택에 있어서 임대차 계약을 체결할 경우에는
대부분 융자가 없는 상태에서 계약을 합니다. (월세는 융자가 있는 경우가 많음)
즉, 주택임대차계약에 있어서 융자가 없는 상태로 계약을 하는것이 당연하도록 보편화 되있습니다.
허나,
상가임대차 계약에서는 그렇지가 않습니다.
상가임대차에 있어서는 상가건물에 융자가 있는 상태로 임대차 계약을 하는것이 보편화 되어 있습니다.
문제는,
그것에 대해서 상가임차인들 자신이 보호받지 못한다는것을 인지하지 못한다는 것입니다.
상가임대차 계약에 있어서 10명중 6명이 넘는 임차인들이 경매가 진행될경우
보증금 손실을 보고 쫓겨나게 되는 것이 바로 이런 이유에서 그런것입니다.
애초에 자신들의 보증금과 권리금이 보호받지 못할 수 있다는 것을 알았다면,
그 건물에서 임대차계약을 하는것을 고려 하였을 것입니다.
간혹 이렇게 말씀하는 분들이 계십니다.
"소액임차인은 최우선변제 받을수 있지않나요?"
일단, 상가건물은 주택처럼
최우선변제를 받는 것이 쉽지 않으며,
혹시나 최우선변제로 보증금을 받더라도, 상가건물 분의 1/2내에서 수많은 상가 임차인들과 안분배당 받는 것이기 때문에,
임대차 보증금을 전액 받기 힘들 수 있습니다.
그리고, 더중요한 것은,
최우선변제를 받을 수 있다고 하더라도, 권리금은 보호가 안된다는 것입니다.
상가건물이 경매로 낙찰된다면,
그 낙찰자가 임차인에게 퇴거를 통보한다면, 임차인은 나가야 합니다.
이게 가장 큰 문제인 것입니다.
상권이 조금만 괜찮아도 권리금 1억은 우습게 넘어갑니다.
그 1억을 보호받지 못하게 되는 것입니다.
그리고 하나더,
지금까지 설명드린 대항력.
즉, 임차 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 대항력이 발생한다고 설명드렸습니다.
사업자등록 신청 외에 확정일자 라는 것이 있습니다.
상가임차인들께서 사업자등록신청까지 잘하셨는데, 확정일자를 모르는분들이 매우 많습니다.
공인중개사를 통하여 상가 계약을 하셨다면, 대부분 중개사의 안내로 확정일자를 받으십니다.
하지만,
상가건물은 주택과 다르게 직거래 계약이 빈번합니다.
인터넷상에서 이전 임차인이 점포를 내놓는 것을 보고 직거래 계약을 하는 경우가 빈번합니다.
이런경우 새로운 상가임차인은 확정일자를 받는 것을 모릅니다.
보증금이 1억이 넘는 상가임차인들이 계약서에 확정일자가 없는 경우가 대다수라는 것입니다.
이렇게 때문에 후순위 임차인은 경매가 넘어가면 보증금 1억을 한푼도 못받게 되는 것입니다.
그러므로
세무서에서 사업자등록을 신청하시면서, 확정일자도 같이 받으시기바랍니다.
상가임대차보호법 - 선순위 대항력 셀프 확인
일사편리
부동산의 소유자 및 그외의 사항들을 한번에 종합적으로 볼수 있는 사이트가 있습니다.
일사편리라는 사이트 입니다.
더군다나 비용이 발생하지 않는다는 것이 참 좋습니다.
일사편리의 장점은
부동산 소유자, 융자여부, 대지권여부, 위반건축물여부, 소유권이전 연혁, 지적도, 토지이용계획확인도면 등
아주 많은 정보를 무료로 열람하실 수 있습니다.
단점아닌 단점은
소유자의 융자 여부만 확인할 수 있고,
정확한 금액 및 우선순위를 알 수 없다는 것입니다.
하지만,
단순히 상가 임대인의 융자여부만을 확인함으로써 융자가 없는 경우에는
상가건물의 임차인의 대항력이 선순위임을 알 수 있게 됩니다.
하지만,
융자가 있는 경우라면
별도로 등기사항전부증명서를 열람하여
상가임차인의 선순위 대항력 여부를 확인해 봐야 합니다.
부동산종합증명서를 누르시면 됩니다.
보시는 것처럼 아이디를 만드실 필요가 없어서 참 편리합니다.
그런데 공동인증서(공인인증서)는 있어야 합니다.
현재 임차인이 영업중인 건물의 번지수를 입력하시면 됩니다.
그리고 조회 버튼을 누르시면 됩니다.
조회를 누르시면
상가임차인이 영업중인 건물명칭이 뜹니다.
그리고 오른쪽에 층-호수를 고르는 선택란이 있습니다.
층 호수가 뜬다면, 현재 임대차계약을 하신 층 호수를 선택하시면 됩니다.
위 사진처럼 선택사항 없음 이라고 뜬다면, 선택사항 없음을 선택하시기 바랍니다.
그리고나서
보안문자를 입력하시고,
열람버튼을 누르시기 바랍니다.
자, 드디어
상가임차인이 영업중인 건물의 종합증명서가 열람이 됐습니다.
왼쪽 위 네모난 칸을 보시면 1/8 이라고 되있습니다. 8페이지중 1번재 페이지 입니다.
우리한테 중요한것은 1번째 페이지 입니다.
오른쪽 아래 동그라미를 보시면
담보권과 기타권리 란이 보입니다.
밑에 "유"라고 표시되어 있습니다.
해당 부동산은 융자가 있는 상태로 보이므로 등기사항전부증명서를 열람해보셔야 하는 상황입니다.
더군다나
해당 상가건물은 오른쪽 동그라미의 기타(압류, 가압류,가처분, 경매개시결정..등등) 의 목록에 "유" 라고 표시가 되어 있습니다.
이 상가건물의 건물주가 돈을 갚지 못한 상태이거나, 경매가 진행중이거나, 소유권 자체에 문제가 있음을 예상해볼 수 있습니다.
위와 같은 경우라면 등기사항전부증명서를 꼭 열람하여
권리분석을 해야 하는 상황이 되겠습니다.
등기사항 전부 증명서를 열람해봐야 확실히 알겠지만
만약,
새로운 임차인이 위 건물에 입주할 예정이라면, 보증금 및 권리금 손실의 가능성이 매우 커보입니다.
현재 영업중인 건물 경매개시 된 경우
피땀흘려 열심히 일하시는 상가임차인에게 있어서, 내 모든것을 바친 가게의 건물이
경매가 진행된다는 얘기를 듣는다면 그 임차인의 마음은 참으로 걱정스러울 것입니다.
이때 대다수의 상가임차인은 자신의 '보증금과 권리금은 안전할까' 라고 생각 하실겁니다.
일단, 경매개시결정이 된다면 (법원에서 경매 진행하기로 결정한 경우를 말함)
경매를 진행하는 해당 법원에서 집행관에게는 현황조사를, 감정평가사에게는 감정평가를 하도록 합니다.
이때,
상가임차인이 영업중인 가게에 집행관이 현황조사를 하러 찾아 오게 됩니다.
이럴때 임차인은 당황하지 마시고, 임대차계약에 있어서 계약의 내용을 있는 그대로 말씀해주시면 됩니다.
그리고
상가 임차인은 임차건물의 경매가 진행될 것을 알게 됐다면,
상가 임차인은 본인이 선순위 대항력이 있는지 없는지 확인하시고,
선순위대항력 유무에 맞춰서 대응을 준비하시면 됩니다.
위에서 알려드린
선순위 대항력 셀프 확인 방법대로
현재 임차인이 영업중인 상가건물에서 선순위대항력 임차인인지, 후순위대항력 임차인인지 알아보셨다면
선순위 대항력 임차인인 경우
1. 가게매출이 좋아서 계속 영업하고 싶다면, 배당요구하지 말고, 그대로 영업한다.
상가임차인이 자신의 선순위 대항력 유무를 확인해본 결과
선순위 대항력이 있는 임차인에 해당한다면,
가게 영업이 잘되어, 사업을 이전하고 싶은 계획이 없는 경우
상가임차인은 상가건물의 경매가 진행되는 것을 신경쓰지 말고 그대로 영업 하시면 됩니다.
대항력이 있기 때문에,
상가건물에 영업중인 임차인은 쫓겨날일 없고,
누가 낙찰 되던지간에 그 낙찰자에게 보증금의 반환을 청구할 수 있게 됩니다.
그리고
대항력 외의 상가건물임대차보호법을 그대로 적용받게 되어서,
권리금보호도 받을 수 있으니,
선순위 대항력임차인이라면 아무런 걱정없이 영업하시면 되겠습니다.
2. 가게매출이 저조하여 이전하고 싶다면, 배당요구를 한다.
상가건물 임차인이 상가건물의 경매로 인하여, 배당요구를 하는경우
일단 확인해야 할 것이 있습니다.
임차인의 선순위 대항력 유무와는 별개로
위에서 설명드렸던,
상가건물 임대차계약서상의 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
확정일자 있는 경우
상가 임차인의 계약서에 확정일자가 있는 경우라면
상가 임차인은 해당건물의 경매사건의 배당요구종기일 까지 자신의 보증금에 대해서 권리신고 및 배당요구를 하시면 됩니다.
법원에서 정해놓은 배당요구종기일 까지 배당요구를 하지 않은 경우에는
경매절차에 참여하지 못하게 됩니다.
혹시나 배당요구종기일이 지나서 배당요구를 못했다 하더라도
안심하셔도 됩니다.
배당요구를 못한 것은 경매절차에 참여하지 못할뿐이지, 새로운 낙찰자에게는 보증금의 반환을 청구할 수 있으니 걱정하지 마시기 바랍니다.
확정일자 없는 경우
상가 임차인의 계약서에 확정일자가 없는 경우라면
진행되는 상가건물의 경매에 참여하여 배당요구를 할 수 없게 됩니다.
즉,
상가건물이 경매가 진행되더라도, 그 상가건물의 임차인은 그 진행중인 경매에 참여하여
자신의 보증금을 요구할 수 없다는 것입니다.
안심하실것은
그 경매절차에서 보증금을 요구할수 없는것일 뿐이지,
새로운 낙찰자에게는 보증금의 반환을 요구할 수 있게 됩니다.
그러니 너무 걱정하지마시고, 새로운 낙찰자가 나타날때까지 기다린 뒤
그 새로운 낙찰자에게 상가건물 임대차 보증금을 요구하시면 됩니다.
후순위 대항력 임차인인 경우 (흔히 대항력 없는 임차인이라 칭함)
선택권이 없다.
상가건물의 후순위대항력 임차인은 선택권이 없습니다.
꼭 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
상가건물의 후순위 임차인이 영업중인 가게의 상가건물이 경매가 진행될 경우
배당요구를 하지 않는다면,
상가건물 임차인의 보증금은 단 한푼도 받지 못하게 됩니다.
확정일자 있는 경우
해당 법원에서 정해놓은 배당요구 종기일까지 권리신고 및 배당요구를 하셔야 합니다.
상가건물주의 빚이 얼마이냐에 따라서,
상가건물의 임차인은 보증금을 받을수도 있고, 받지 못할수도 있고, 일부분만 받을수도 있습니다.
즉,
후순위 대항력 임차인일경우에는
그 경우에 따라서 보증금의 전액,일부,아예 못받는 경우가 발생합니다.
확정일자 없는 경우
상가건물이 경매가 되어 상가건물 임차인이 배당요구를 하려는데,
상가임대차계약서상에 확정일자가 없는 경우라면,
상가임차인은 그 즉시 세무서에 가서 확정일자를 받으셔야 합니다.
그리고
상가임차인은 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구를 하셔야 합니다.
물론,
이런경우에도 보증금을 전액, 일부, 또는 한푼도 못받을 수도 있습니다.
하지만,
이렇게라도 하지 않는다면 보증금은 한푼도 받지 못하게 됩니다.
지푸라기라도 잡는 심정으로
상가임차인은 즉시 확정일자를 받고, 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
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경매대처방법 및 대항력 셀프확인에 대해서 알아보았습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 게 있다면 위의 글들을 참고하시면 도움이 될 것입니다. 이 문서가 유용했다면 구독, 좋아요, 하트(공감)를 부탁드립니다.