상가임대차보호법
상업용 건물의 임대에 관한 민법상의 특례를 정하여
국민의 경제생활의 안정성을 확보하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되었습니다.
이 법률의 목적은
영세 상인들이 안정적인 생계를 유지할 수 있도록 돕고,
과도한 임대료 인상을 방지함으로써 세입자의 권리를 보장하는 것입니다.
이는 사업자등록의 대상이 되는 건물과
상가건물 입주자 중
환산보증금이 일정액 이하인 영세상인에게만 적용됩니다.
환산보증금이란
보증금과 월세전환액을 합한금액을 말합니다.
환산보증금 = 계약한 보증금 + (월세×100)
ex) 보증금 2000만원 / 월세 250만원의 임대차 계약 체결시
환산보증금 = 보증금2000만 + ( 250만 x 100 )
환산보증금 = 2억7천만원
상가임대차보호법은
임차인이 환산보증금액범위내 인경우에만 적용이 됩니다.
상가임대차보호법 적용범위
상가임대차보호법을 적용받기 위해서는 일정한 '요건'이 필요합니다.
1. 사업자등록의대상이 되는 건물이어야 함.
-상가 건물에 한하지 않으며, 주택을 개조하여 영업을 하더라도 적용됩니다.
-사업자등록만 해서는 안되며, 실질적인 영업활동이 이루어져야 합니다.
-반대로 영업은하지만, 사업자등록을 안한경우 적용받지 못합니다.
-사업자등록을 할 수 없는 '비영리단체'는 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.
(전세권설정등기를 해야 함)
2. 환산보증금이 상임법 제2조제1항의 금액 이하여야 합니다.
환산보증금이
아래 범위를 넘지 않아야, 상가임대차보호법을 적용받게 됩니다.
(단, 계약 시점에 따라서 환산보증금액의 기준은 달라짐)
(1) 서울특별시 : 9억
(2) 서울을 제외한 과밀억제권역 및 부산 :6억 9천
(과밀억제권역은 서울과 근접한 수도권이라고 이해하시면 빠르겠습니다.)
(3) 수도권을 제외한 광역시와 세종,파주,화성,안산,용인,김포,광주 : 5억 4천
(4) 위 지역 외의 그 밖의 지역은 3억7천
영업을 하기위해서는 '사업자등록'을 대부분 하시기 때문에,
이부분은 크게 문제가 되지 않습니다.
하지만
'환산보증금'을 모르거나, 잘못 알고 계셔서 손해를 보는 분들이 많습니다.
'상가임대차보호법'을 '적용'받기기 위해서는
'환산보증금'이 위 나열된 금액 '이하'여야 합니다.
만약에 환산보증금이 '초과'된 경우라면
상가임대차보호법을 '적용'받지 못하게 됩니다.
즉!
임대차보호법을 적용받지 못하므로,
'법정갱신'이 적용되지 않고,
(갱신청구권은 인정)
또한
월임대료 인상액이 5%이내의 보호를 받지 못하게 되므로
임대인이 임대료를 5% 초과하여 올릴 수 있게 됩니다.
상가임대차보호법 임대기간
임대기간을 정하지 아니하거나 1년 미만인 경우 그 기간을 1년으로 본다.
임대인과 임차인이 3개월간 임대차계약을 작성하더라도
임대차기간을 1년으로 보게 됩니다.
(상임법 적용되는 경우에 한함)
그리고
계약갱신청구권이라는게 있습니다.
2018년 10월 16일 이전에 계약을 체결한 경우 5년
2018년 10월 16일 이후에 계약을 체결한 경우 10년의
갱신청구권이 인정됩니다.
즉,
임대차 계약을 1년으로 체결하였더라도,
임대인은 임차인이 원할경우 10년의 범위내에서
의무적으로 임대차를 유지해야 한다는 것입니다.
단,
계약갱신을 거절할수 있는 사유에 해당하면 안됩니다.
- 3기액에 달하는 차임을 연체한경우
- 임대인 동의없이 전부 전대차 한경우
- 고의 또는 중과실로 인하여 건물이 파손된 경우 등
위에 해당하는 사유라면
임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.
상가임대차보호법 임대료 인상
보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못한다
상가임대차보호법 최우선변제권
1. 최우선변제권이란?
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 이전되는 경우 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다.
상가건물임대차보호법에서
임차인이 '후순위' 권리자이면서
임대차보증금이 '소액'일 경우에는
해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,
'일정금액'에 대해서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.
이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.
최우선변제권은 임차인이 '대항요건'만 갖추면 발생합니다.
'건물의 인도 + 사업자등록' 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게
최우선변제권이 발생하게 됩니다.
2. 최우선변제권의 범위
경매개시결정등기가 되기전에 '건물의 인도 + 사업자등록'을 마치고,
환산보증금이 '담보물권 설정일'의 최우선변제적용금액에 해당한다면
최우선변제를 받을 수 있습니다.
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