동시이행의 항변권(대법원 88다카10753) 2탄 - 매도인 매수인 이행지체

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동시이행의 항변권(대법원 98다53899) - 임대보증금 반환

임대보증금 반환은 위 포스팅을 참고해 주세요.

 

매매의 동시이행항변권

이번에는 부동산의 매매와 관련해서

매도인과 매수인이 갖게 되는 동시이행의 항변권에 대해서 알아볼 것입니다.

부동산을 매매하는데 있어서 여러 가지 경우가 발생할 수 있습니다.

그중에서 근저당권이 설정된 부동산의 매매와 관련한 동시이행의 항변권에 대해서 알아보겠습니다.

 

근저당설정등기 된 부동산의 매매

부동산을 매수할 때, 대출 없이 100% 자기 자본으로 부동산을 매수하는 사람은 많지 않습니다.

그렇기 때문에

우리가 부동산을 매수할때 그 부동산에 근저당권이 설정된 경우가 대부분입니다.

근저당권이 설정된 부동산을 매수할 때 일반적으로 2가지로 나뉩니다.

1. 매도인이 부동산을 매도함과 동시에 근저당권을 말소하는 경우
2. 매수인이 근저당권을 양수받아, 근저당권 금액만큼 제외하고 나머지 비용을 지불하여 매수하는 경우

실무에서는 2번도 흔하지 않습니다. 

부동산 매매에서는 흔히 1번 과정을 거치게 됩니다.

즉,

매수인이 부동산 잔금을 지불함과 동시에 매도인 측에서 근저당권설정을 말소하게 됩니다.

그래서

매도인 측의 근저당권 대출을 진행한 은행직원이 함께 동행하는 게 보통 과정입니다.

그런데 간혹,

매도인 측에서 이렇게 주장할 수 있습니다.

"매수인 분께서 잔금을 주시면, 제가 그 돈을 갖고 은행에 가서 근저당권을 말소하겠습니다."라고 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

이런 경우 매수인은 매도인과 은행에 동행해야 합니다. 

매도인이 잔금을 받은 뒤 근저당권말소를 차일피일 미룰 수 있기 때문입니다.

매도인이 잔금을 먼저 받은 뒤 근저당권 말소를 미루는 사이에 여러 가지 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

그렇기 때문에

매도인이 은행직원과 동행하지 않거나, 매수인이 은행방문에 동행하겠다는 제안을 거절할 경우 

매수인 또한 잔금지급을 거절할 수 있습니다.

왜냐하면 

매도인의 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무가 동시이행의 관계에 있기 때문입니다.

즉,

매수인이 잔금을 먼저 줘야 하는 게 아니라, 그 자리에서 모든 과정이 동시에 이루어져야 한다는 것입니다.

대법원 1991. 11. 26. 선고 91다 23103 판결

[ 판결요지 ]
 근저당권설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인의 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이다.

 

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가압류된 부동산의 매매

일단, 가압류가 없는 부동산의 매매를 먼저 설명드리겠습니다.

가압류가 없는 부동산의 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금지급의무가 동시이행관계에 있는지 알아보겠습니다.

당연히 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행 관계에 있습니다.

그런데

부동산 소유주의 채무에 의해서 가압류가 된 부동산을 매매하는 경우를 설명드려보겠습니다.

매도인의 가압류 말소 의무와 매수인의 잔금지급의무 간에 동시이행여부에 대해 설명드리겠습니다.

부동산 소유주가 일반 채무의 불이행이 있는 경우 소유한 부동산에 가압류가 등기될 수 있습니다.

부동산 소유주는 채무를 변제하기 위해서 자금마련을 위해 가압류된 부동산을 매도하는 경우,

매도인과 매수인 사이에 가압류를 먼저 말소하느냐, 잔금을 먼저 주느냐로 다툼이 생길 수 있습니다.

계약당시 협의에 의한 경우에는 협의를 우선적으로 따르나, 별도에 협의가 없었던 경우라면

매도인의 가압류등기 말소 의무와 매수인의 잔금지급의무가 동시이행관계에 있게 됩니다.

매도인이 잔금지급 때 채권자(가압류설정자)와 동행하거나 채권자 측의 법무사가 동행하지 않는 경우,

매수인은 선뜻 잔금을 지급하지 않는 것이 좋습니다. 

매도인이 수령한 잔금을 채무변제하여 가압류를 말소하면 다행이지만 다른 곳에 잔금을 사용해서 

가압류가 말소되지 않는 경우라면 매수인은 법적인 문제로 머리 아프게 될 수 있습니다.

혹시나

매도인 측에서 채권자 또는 채권자 측 법무사를 동행하지 않은 상태에서  " 잔금을 줘야 그 돈으로 가압류 말소하지 않겠습니까? 그러니 잔금을 먼저 이체해 주십시오"라고 하는 경우 

매수인은 거절할 수 있습니다.

 

대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다 8533 판결

[ 판결요지 ]
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다.

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중도금 미지급상태에서 잔금지급일이 경과한 경우

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중도금 미지급 - 중도금 실권약관( 대법원 2002.3.29. 선고 2000다577 판결 )

중도금의 법적 성질에 대해서 궁금하시다면 위 포스팅을 참고해 주세요

 

매수인이 중도금 지급 불이행상태에서 잔금일이 도과한 경우에

매도인의 소유권이전의무와 매수인의 중도금 및 잔금 지급의무가 동시이행관계인지 알아보겠습니다.

대다수의 부동산 거래는 계약금->중도금->잔금 순서로 진행을 하게 됩니다.

그런데

매수인이 중도금을 지급하지 못하는 경우가 간혹 발생하게 됩니다.

이런 경우

중도금 실권약관 또는 매도인이 계약해제를 하지 않는 이상은 계약은 일단 유효하게 됩니다.

매수인이 중도금을 지급하지 못하는 상태에서 하루 이틀 지나 어느덧 잔금일이 도래한 경우에

매도인의 소유권이전 의무와 매수인의 중도금 및 잔금 지급의무는 동시이행 관계가 돼버립니다.

즉,

동시이행관계가 돼버리면 매수인의 중도금 납부에 대한 채무불이행이

더 이상 채무불이행이 되지 않게 되는 것입니다.

매수인이 중도금 지급을 약속한 날부터 잔금날까지는 채무불이행이 맞지만

잔금일이 도과해버리면 채무불이행이 아니게 되는 것입니다.

그렇기 때문에

매도인은 매수인의 중도금 납부 불이행을 이유로 계약 해제를 할 수 없게 되는 것입니다.

 

대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다 577 판결

[ 판결요지 ]
1 매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급일이 도래하여 그때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기 소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그때부터는 매수인은 중도금을 지급하지 아니한 데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니한다.

2 매수인의 중도금 지급의무를 매도인의 소유권이전등기 소요서류 제공의무보다 항상 선이행의 관계에 있는 것으로 하는 약정으로 보기 어렵다고 한 사례.

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