계약금 미지급 - 계약금 일부 지급 (대법원 2007다 73611)

 

 

계약금 미지급

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계약당사자가 계약서를 작성했다면

계약금을 지급하기로 한 계약이던, 계약금을 지급하지 않기로 한 계약이던

유무와는 관계없이

계약의 효력은 즉시 발생하게 됩니다.

 

그리고

계약서를 작성하면서

계약금을 지급하기로 약정하였고,

아직 계약금이 입금되지 않은 경우라면,

계약의 효력은 즉시 발생하나,

계약 해제권은 발생하지 않습니다.

 

계약당사자가 계약을 해제하기 위해서는

매수인측에서 계약금 전액을 지불해야 가능하게 됩니다.

 

매수인이 계약을 해제하기 위해서는 계약금을 전액 입금해야 하고,

매도인측에서 계약을 해제하기 위해서는 배액배상을 해야 합니다.

 

매수인이 계약금의 일부만 이체했다고하여, 매도인은 그 받은 금액의 배액을 이체한다고해서

계약을 해제할 수는 없습니다.

계약을 해제하기위해서는 계약금 전액을 지불해야 해제가 가능하게 되는 것입니다.

 

부동산 실무에서는

계약서 작성후,

계약금을 지급하지않으면

계약의 효력이 없다고 생각하는사람이 많습니다.

 

그러나

법원은 

계약서 작성 뒤 계약금을 미지급한 상태라도 

계약의 효력이 당연히 발생한다고 판단하였습니다.

 

예를들자면,

삼성 아파트 매매 계약서 작성당시에

매수인 홍길동이

"계약서는 지금 작성하고, 계약금은 점심시간 지나서 바로 이체 해드리겠습니다." 라고 말하였습니다.

매도인은 그에 승낙하였고, 계약서는 정상적으로 작성되었습니다.

 

그런데

점심시간이 지나도 계약금이 입금되지 않아서,

매수인 홍길동에게 연락을 하였더니,

매수인 홍길동이 말을 바꿔서

"계약금은 이체 못하겠습니다. 계약은 없는 거로 합시다." 라고 말을 하고,

일체의 연락을 회피하는 상황이라면, 이계약의 효력은?

 

위 상황은 실무에서 종종 볼수 있는 상황입니다.

이런경우 대개 그러려니 하면서 넘어가는 매도인이 많습니다.

 

하지만 매도인측에서 매수인의 의사를 거절한다면

매수인은

계약서 상의 약속한 계약금을 전액 지불해야 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

계약금을 전액 지불하고 계약해제 하지 않는다면,

계약서의 약정대로 이행해야 할 의무를 지게 됩니다.

 

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계약금 일부만 지급

 

이번에는

매수인이 약정한 계약금의 일부만 지급한 경우

 

예를들어

매도인 홍길동과, 매수인 영희는 삼성아파트를 5억에 매매계약을 체결하였습니다.

1. 계약금은 매매대금의 10%, 5천만원으로 약정하였습니다.

2. 매도인 홍길동과 매수인 영희는 협의하에 계약당일 1천만원, 그 익일에 계약금 나머지 4천만원을 입금하기로 하였습니다.

3.매수인 영희는 계약당일에 계약금 5천만원 중 그 일부인 1천만원만을 이체하였는데,

나머지 계약금 4천만원을 그 익일에 입금하지 않은 것입니다.

 

계약금이 일부인 1천만원만 입금된 상태에서

매수인 영희가

계약을 해제하겠다고 한 상태라면,

이런 경우에 매수인의 계약해제에 따른 해약금을

1천만원으로 하는지, 5천만원으로 하는지?

 

법원의 판단은

계약금을 전부 지급하지 않거나 일부만 지급된경우에는 

해약할 수 있는 권리가 발생하지 않은 상태로서

실제 교부된 금액만 가지고

해약금으로 지급하고 계약을 해제할 수 없다고 판결하였습니다.

 

즉,

계약서에 약정된

계약금중 일부만 입금된 상태는 계약을 해제할 수 있는 해제권이 없습니다.

계약서에 기재된 계약금 '전액'을 입금한 후에 계약을 해제해야 한다는 것입니다. 

그리고

계약금 지급약정만 한 단계에서는 계약해제권이 발생하지 않습니다.

(대법원2007다 73611)

 

계약금의 일부만 지불한 단계에서는 해제권이 발생하지않아 불가능 합니다.

(대법원2014다 231378)

 

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