계약 이행 착수 & 중도금 & 계약해제

 

계약의 해제에 있어서

계약이행의 착수와

해제권 배제특약이 있는 경우에는 

계약금을 포기하더라도 계약해제를 할 수 없습니다.

(대법원 2005다 4115) 

 

계약이행착수

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매매 계약에 있어서 이행의 착수란

 

매수인측에서는 

약정한 중도금의 일부를 이체하거나 전부를 이체한 경우

그리고 중도금이 없는 계약이라면

잔금의 일부나, 전부를 이체한 경우를

매수인의 이행의 착수로 보고 있습니다.

 

매도인측에서는

매매잔금이 전부 지급되지 않더라도

부동산을 매수인에게 먼저 인도하거나, 

등기상 소유자를 매수인으로 이전한 경우라면 

매도인의 이행의 착수로 보고있습니다.

 

 

임대차 계약에 있어서 이행의 착수란

 

임대인측에서는

임대인 측에서는 잔금 입금과 무관하게

임차인에게

집 열쇠를 건내주거나, 

집 비밀번호를 알려주게 된다면

계약 이행의 착수로 보게 됩니다.

 

임차인측에서는

임대차 계약에서는 통상 중도금이 없는 경우가 많습니다.

그러므로

잔금의 일부를 이체하거나,

잔금의 전부를 이체한 경우를 이행의 착수로 보게 됩니다.

그러나,

임대차계약이지만 중도금 약정이 있는 경우라면

중도금의 일부나 전부를 계약이행의 착수로 보게 됩니다.

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민법 제565조의 제1항에서는 

"매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."

 

위에서 말하는 '당사자 일방' 이란,

계약 이행의 착수에 있어서

계약 당사자 양쪽 모두 의무를 이행해야 하는 것을 말하는 것이 아닙니다.

계약 당사자중 한쪽에서만 계약을 이행하더라도

양쪽다 이행에 착수한 것으로 본다는 것입니다.

그리고

계약이행의 착수를 

매수인에 한정하는 것이 아니라

매도인에서도 할수 있다는 것을 뜻합니다.

즉,

양당사중 어느 일방이 계약의 이행에 착수하면 양쪽다 착수한것으로 보게 됩니다.

(대법원70다105), (대법원99다62074)

(대법원 2002.11.26. 선고 2002다46492 판결) ,

(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)

 

따라서

계약 당사자중 어느 일방이 계약이행에 착수한 후라면

매도인, 매수인 어느 누가 됐던,

계약금을 포기하던, 계약금 배액배상을 하던,

계약의 해제권을 행사할 수 없게 됩니다.

 

하지만

계약 당사자중 어느 일방이 이행에 착수하기 전이라면

매수인은 계약금을 포기하고,

매도인은 계약금의 배액을 상환하고

임의로 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

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계약해제

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계약 당사자 일방이 계약을 해제할 경우에는

계약당사자 일방이 상대방에게 

계약해제 통고를 하는 것만으로 즉시 해제의 효력이 발생하지 않습니다.

 

매도인이 계약을 해제하는 경우라면

매도인이 매수인에게서 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하고, 계약해제 통고를 해야지,

계약해제 효력이 발생하게 됩니다.

(대법원 1992.7.28. 선고 91다33612 판결)

 

매도인이 계약해제 하는 경우 계약금의 배액을 매수인에게 이체하는것이 중요한 이유는

매도인이 매수인에게 배액배상을 하지 않고, 단지 계약해제 '통보'만을 한 상태에서

매수인의 중도금기일이 도래하여

매수인이 중도금을 이체해버린다면,  

계약이행 착수로 보아

매도인은 계약해제를 못하게 된다는 것입니다.

 

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계약해제

계약의 해제에는 임의해제 하나만 있는 것이 아닙니다.

 

예를들어,

매수인의 중도금이 이체된 상태라면 계약 이행착수로 보아서 임의해제를 못하게 됩니다.

이와 같은 경우처럼 '임의해제'를 못하는 상황이라도,

경우에 따라서 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

그 방법에는

1. 약정해제

2. 법정해제

3.합의해제가 있습니다.

 

계약해제 종류

①임의해제 : 계약이행의 착수전(중도금)당사자가해약금을지급하고스스로 계약을 해제

②약정해제 : 계약서에해제사유를 미리 약정하여 그 행위가발생할경우 해제

③합의해제 : 서로 합의하여

④법정해제 : 법률규정에 의해 계약 일방이이행지체, 이행불능, 불완전이행 등 계약의 목적을 달성할 수 없는경우그 상대방이 상당한 기간을 정하여그이행을최고하고그 기간내에 이행하지 아니한 때에 계약해제

 

 

계약을 바르게 해제하는 방법

계약 당사자중 일방이 채무를 불이행하여 계약 해제사유가 발생한 경우라면,

정당한 사유로서 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

단,

상대방이 단순하게 채무를 불이행한 사유만으로는 즉시 계약을 해제할 수는 없습니다.

그 이유는 

상대방이 동시이행의 항변권을 갖고 있기 때문입니다.

상대방이 '동시이행의 항변권'을 갖는 경우에는 

해제권자가 자신의 채무에 대한 이행제공을 해야 

계약을 해제할 수 있게 됩니다.

예를들어,

매수인이 정해진 날까지 잔금을 지급하지 않았다고 해서

매도인이 바로 계약을 해제할 수는 없습니다.

매도인은 등기이전에 필요한 서류를 준비하여

매수인에게

등기이전서류를 교부하고, 매도인에게 잔금을 지급하라고 최고를 해야 합니다.

매수인이 최고를 받은날로부터 상당한 기간이 지났음에도 잔금을 지급하지 않은 경우라면,

매도인은 그때서야 계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.

(중도금 실권약관을 한 경우라면, 최고없이 해제 가능)

 

위의 사유로 부동산 계약이 해제가 된다면,

이전 포스팅에서 배운대로

계약 해제가 된다면, 계약은 소급하여 무효가 됩니다.

양 당사자는 계약하기 전의 상태로

 원상회복을 해야 합니다.

 

계약당사자중 채무를 불이행한 자는 계약해제에 따른

손해배상 또는 위약금을 지급해야하는 의무가 발생하게 됩니다.

 

(위약금 약정이 있는 경우라면, 상대방의 채무불이행으로서 계약금 몰수 가능)

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해제권 배제특약

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해제권 배제특약이란

계약 당사자가 계약서 작성 당시에 별도의 특약으로서

양 당사자는 임의해제(매도인 배액상환, 매수인 계약금포기)를 하지 않기로

서로 약정하는 것을 말합니다.

 

계약서 특약에 해제권 배제특약이 있는 경우라면

계약금을 포기하더라도 계약해제를 할 수 없습니다.

(대법원 2005다 4115) 

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