중도금 미지급 - 중도금 실권약관( 대법원 2002.3.29. 선고 2000다577 판결 )

hyun-88.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B3%84%EC%95%BD-3%ED%83%84-%EA%B3%84%EC%95%BD%ED%95%B4%EC%A0%9C-%EB%AA%BB%ED%95%98%EB%8A%94-%EA%B2%BD%EC%9A%B0-%EA%B3%84%EC%95%BD-%EC%9D%B4%ED%96%89%EC%9D%98-%EC%B0%A9%EC%88%98%EB%9E%80-%EB%B0%B0%EC%A0%9C%ED%8A%B9%EC%95%BD%EC%9D%B4%EB%9E%80-%EA%B3%84%EC%95%BD-%ED%95%B4%EC%A0%9C-%EB%B0%A9%EB%B2%95?category=917038

계약 이행 착수 & 중도금 & 계약해제

위 포스팅에서도 중도금에 대해서 깊이있게 다뤘으니 같이 참고하시면 도움이 됩니다.

중도금 효력

계약자유의 원칙에 따라 

계약금,중도금,잔금의 비율은 계약 당사자들이 정하는대로 효력이 발생합니다.

그러나 실무에서는

매매계약에 있어서 통상 계약금은 매매가의 10%로 합니다.

그리고 중도금은 매매가의 40~60%로 하고,

나머지 잔금은 매매가의 40~50%로 정하는게 일반적입니다.

이정도가 실무에서 통상적으로 체결하는 비율입니다.

 

부동산 계약에 있어서 중도금이란 계약이행 착수로 보게됩니다.

즉, 중도금이 이체가 되는 순간, 그 계약은 해약이 불가능하게 됩니다.

이처럼 중도금이 이체된 경우라면, 

합의해제 , 법정해제 , 약정해제만 가능하게 됩니다.

---

 

중도금 이체

중도금을 약정 기일보다 빠르게 이체한경우

중도금을 이체하게 된다면, 계약이행착수로 보아 약정해제를 할 수 없게 되는데,

매매계약 당사자인 매수인이 중도금을 약정기일보다 빠르게 이체 한 경우에 그 효력이 궁금해집니다.

결론부터 말씀드리자면 '효력이 있다.' 라고 말씀 드립니다.

 

예를들어

매매계약 체결일 20년 10월 10일, 

중도금 지급일 20년 11월 10일,

잔금 지급일 20년 12월 10일 이라고 가정해보겠습니다.

 

그런데

매매계약 체결당시(10월10일)에는 4억이던 아파트가 

2주만에 6억으로 상승하게 된 것입니다.

계약당사자인 매수인은 매도인의 배액배상으로 인한 계약해제를 두려워하여,

계약상 약정한 중도금 지급기일 20년 11월 10일보다 앞서

20년 10월 30일날  중도금을 이체 하였습니다.

 

이런경우, 매수인의 중도금 지급일이 양당사자의 약정기일보다 빠르게 입금이 된 경우인데,

이런경우에도 중도금으로서의 효력이 발생하느냐는 것입니다.

법원에서는 이 중도금을 인정하고 있습니다.

 

그런데 효력이 발생하지 않는 경우도 있습니다.

계약서에 별도의 특약으로서 "매수인은 중도금기일보다 먼저 이체하지 않기로 한다" 라는 약정이 있다면,

매수인이 계약상의 중도금 약정기일보다 빠르게 중도금을 이체하였다면,

그 중도금은 중도금으로서의 효력이 발생하지 않게 됩니다.

---

 

매수인 중도금 미지급시 

계약당사자인 매수인이 약정한 중도금 지급기일에

중도금을 지급하지 않은 이유로 매도인은 즉시 계약을 해제할 수 없습니다.

매수인이 약정기일에 중도금을 이체 하지 않은 사유가 매수인의 이행지체로 보지 않기 때문입니다.

계약당사자인 매도인은 매수인이 중도금 약정기일에 중도금을 지급하지 않더라도 잔금날까지 기다리셔야 합니다.

 

그리고

계약당사자인 매수인이 중도금 기일에 중도금을 지급하지 않은 상태에서 한발 더 나아가

잔금기일날 잔금을 지급하지 않은 경우에도,

매도인은 매수인의 중도금 미지급과, 잔금 미지급을 이유로 곧바로 계약을 해제할 수는 없습니다.

 

그 이유는,

매수인에게는 동시이행의항변권이 있기 때문입니다.

 

그렇기 때문에,

매수인이 잔금 지급을 지체한 경우라면,

매도인은 자신의 '의무'를 이행하고나서 매수인을 채무불이행 상태로 만들고난 뒤에야

매도인에게 계약을 해제할 권리가 생기게 됩니다. 

(자세한 방법은 위 링크 걸어놓은 포스팅에 설명되어 있습니다.)

 

정리하자면,

계약당사자인 매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하지 않았다고 해서,

매도인은 곧바로 매수인에게 계약을 해제할 수있는 것이 아닙니다.

매도인은 매수인을 이행지체에 빠뜨려야 합니다.

매수인이 잔금을 지급하던, 미지급하던, 그것과는 별개로

매도인은 계약서상의 자신의 의무를 이행해야한다는 것입니다.

그것이 민법의 공평의 원칙입니다.

---

중도금 실권약관

실권약관이란

실권약관은 계약 당사자중 일방인 채무자가 중도금 지급,잔금지급 등 그 외의 계약 당사자가 특약으로 정한 조건을 위반했을 경우,(계약상의 채무불이행한 경우)

계약 상대방인 채권자의 특별한 의사표시가 없더라도(최고), 채무자가 계약을 불이행하였다면,

그 즉시 계약의 효력이 없어지고,

채무자의 계약상의 권리를 상실하게 하는 뜻의 약관입니다.

실권약관을 해제조건부 계약이라고도 합니다.

 

중도금 실권약관을 약정한 경우

계약당사자가 계약서 작성당시에 특약으로서

"매수인이 중도금을 약정일자에 지급하지 않을 경우 그 즉시 매매계약은 매도인의 특별한 최고 없이 취소되고, 이미 지급한 대금은 반환하지 않기로 한다."  라고 약정을 했고,

실질적으로 중도금 지급기일에 매수인이 중도금 지급 의무를 불이행 했다면,

위 약정대로 효력이 발생하게 되는지?

대법원의 판단은 "그렇다" 입니다.

(대법원 92다5928), (대법원 1991.08.13. 선고 91다13717 판결)

 

즉, 계약 당사자가 계약서 특약으로 중도금 실권약관을 작성하였고,

매수인이 중도금을 지급하지 않았다면,  매도인의 특별한 의사표시가 없더라도

그 즉시 계약금은 몰수되고 계약은 해제 됩니다.

 

단, 중도금 실권약관과 다르게

계약금 실권약관과 잔금 실권약관은 무효입니다.

 

 

같이 보시면 좋은 포스트

 

계약금 미지급 - 계약금 일부 지급 (대법원 2007다 73611)

 

 

부동산 계약금 - 계약 성립요건 & 계약금 효력 (대법원 1996.06.14. 선고 95다54693 판결)

중도금 미지급 및 중도금 실권약관을 전달해드렸습니다. 어떻게 생각하시나요? 다른 정보도 필요하시다면 위의 글들을 참고해주세요. 이 문서가 유용했다면 댓글, 하트(공감), 구독을 해주시면 블로그 운영에 보탬이 됩니다.