부동산 양도세 과세대상 - 양도소득세 신고기한 ( 예정,확정 신고납부 )
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위 포스팅은 양도세 신고납부 기한에 대해서 간략하게 다루었습니다. 참고하시기 바랍니다.
이번 포스팅은 양도소득세의 전반적인 부분에 대해서 다루었습니다.
조금만 천천히 집중하여 보신다면
양도소득세의 개념을 갖추는데 도움이 많이 되실 것입니다.
양도소득세의 흐름
양도소득 계산의 큰 흐름을 표로 나타낸 것입니다.
양도세를 산정할때 위 표의 순서대로 적용하게 됩니다.
위 표의 순서에 맞춰서 하나하나 설명 해드리겠습니다.
양도가액이란
양도당시의 실제 매매계약이 이루어진 금액을 말합니다.
(양도소득의 총수입 금액)
취득가액이란
양도하는 부동산을 그 전에 매수했을때
취득에 든 실제 거래가액을 말합니다.
① 매입가액 + 취득세 + 등록면허세 + 기타부대비용 (소유권이전비용, 중개보수 등)
( 재산세, 종부세, 상속세, 증여세는 포함되지 않습니다. )
기타필요경비란
( 자본적 지출액 + 양도비용 )
필요경비란
매도하려는 주택을 보유하는 기간동안
그 주택에 발생한 비용을
'양도차익'에서 제외 시켜주는 것을 말합니다.
단, 모든 비용을 필요경비로 인정해주지는 않고
법률에서 인정하는 비용만 필요경비로 인정 합니다.
필요 경비를 쉽게 설명드리자면
집의 가치를 올려주는 비용은 필요경비로 인정이 되고,
집의 현상을 유지하는 비용은 필요경비로 인정이 되지 않는것으로
이해하시면 쉽게 이해되실 것입니다.
양도차익이란
매도한 금액 - 매수한 금액 - 필요경비 = 양도차익
집을팔아서 이익을 본 금액에서 그 집에 발생한 비용을 뺀 금액을 '양도차익'이라고 부릅니다.
장기보유특별공제란
장기보유특별공제는 분량이 많아서 별도로 포스팅 하였습니다.
부동산 장기보유특별공제 - 고가주택 장기보유특별공제 ( 토지 & 상가 장기보유특별공제, 장기보
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장기보유특별공제는 위 포스팅을 참조해주세요.
양도소득금액
매도한금액 - 매수한 금액 - 필요경비 -장기보유특별공제 = 양도소득
집을 팔아서 이익을 본 금액에서 그 집에 발생한 비용을 제하고,
또 장기보유특별공제를 적용하여
한번 더 세금을 계산할때 적용할 금액을 경감하여 산출한 금액을
양도소득금액 이라고 합니다.
양도소득기본공제
양도소득기본공제란
위에서 산출한 양도소득금액에서 250만원을 차감 해주는 제도입니다.
1년에 한 번 부동산을 양도 할 경우 1인당 1번 적용해주는 제도입니다.
토지,상가,주택 등 어떤 부동산이든 양도를 하는 경우에 1년에 한 번만 적용합니다.
만약 아파트가 부부 공동명의라면 부부 각각 250만원씩,
합산하여 500만원을 차감 받을 수 있습니다.
만약 2021년에 A아파트와 B아파트를 양도 하였다면,
A 또는 B아파트 중에 선택하여 한 번만 적용됩니다.
단, 미등기 전매라면 기본공제는 적용되지 않습니다.
과세표준
과세표준이란 양도소득세율을 적용할 금액을 말합니다.
위의 모든 과정들을 거쳐서 산출한금액을 '과세표준'이라고 부릅니다.
예를들어
6억의 아파트를 8억에 팔았습니다.
2억의 양도소득이 발생합니다.
그러면 2억에 대해서 곧바로 양도세율을 적용하는것이 아니라,
매도한금액 - 매수한 금액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만) 의 모든 과정을 거쳐서
나오는 금액에 대해서 양도소득세율을 적용하게 됩니다.
이때의 금액을 '과세표준'이라고부릅니다.
양도소득세율
부동산 양도소득세율 - 표준세율 & 중과세율 ( 조정지역 세율, 비사업용토지 세율)
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양도소득세율에 대해서 자세히 포스팅하였습니다 위 포스팅을 참조해주세요.
소득세율의 개정이 많고
내용이 길어서 별도의 포스팅을 하였습니다.
산출세액
위의 과정을 순서대로 적용하면
'산출세액' 이 나옵니다.
우리가 부담하게되는 양도세가 되는 것이죠.
지금까지의 과정이
양도소득세를 계산하는 과정입니다.
처음 접하시는 분들은 생소하실수 있습니다.
그러나
나의 재산을 처분했을때, 세금이 얼마나 부과되는지 대략적으로 예측할수 있는 능력이 되어야
나중에 세금의 충격을 받지 않게 됩니다.
이웃님들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
다음 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.
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