부동산 양도소득세율 - 표준세율 & 중과세율 ( 조정지역 세율, 오피스텔 세율, 비사업용토지 세율)

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부동산 양도소득세 - 양도세의 흐름 ( 기타필요경비 , 기본공제, 장기보유특별공제, 양도소득세

양도소득세의 기본 개념에 대해서는 위 포스팅을 참조해주세요

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이번 포스팅에서는 양도소득세율에 대해서 알아보겠습니다.

집을 매도할 때 '양도소득'이 있다면 양도세가 발생합니다.

세금을 부과할때 과세표준에 양도세율을 곱하는 것이죠.

( 과세표준이 뭔지 잘 모르시는 이웃님들은 위 링크를 참조해 주시기 바랍니다.)

 

이번 포스팅은 양도세율을 집중적으로 다루기 때문에 바로 양도세율에 대한 설명을 하겠습니다.

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양도세율은 크게 표준세율과 중과세율로 나뉩니다.

표준세율은 모든 부동산의 양도소득에 적용되는 세율을 말합니다.

 

중과세율은 일정한 주택과 토지에 대해서

'표준세율'에 추가적으로 세금을 더 부과하는 것을 말합니다.

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표준세율

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일반적인 모든 부동산의 양도소득에 적용하는 세율로서,

보유기간에 따라 세율이 나뉩니다.

 

1년미만 보유 후 양도시 50%

2년미만 보유 후 양도시 40%

2년이상 보유 후 양도시 표준세율 6~42%

미등기 전매의 경우는 보유기간에 관계없이 과세표준에 70% 세율을 양도세로 적용합니다.

 

일반적인 부동산은

2년 이상을 보유하였다면 과세표준에 따라서 균등하게 6~42%의 세율을 적용하게 됩니다.

 

과세표준x양도세율-누진공제 = 납부해야할 양도세

 

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중과세율

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중과세율은

주택과 토지에 한하여 적용하게 됩니다.

 

하지만 모든 주택과 토지에 적용하는 것이 아닌,

일정한 조건에 부합하는 경우에 중과세를 적용하게 됩니다.

 

토지에서 중과세를 하게 되는 경우는

비사업용 토지에 해당하는 경우 중과세가 적용됩니다.

 

그리고

주택에서는 조정지역의 '다주택자'인 경우에 중과세가 적용됩니다.

중과세는 매도 시점을 기준으로 합니다.

비조정지역에서 다주택을 보유했으나

조정지역으로 지정된 상태에서 매도한다면

표준세율이 아닌 중과세가 적용됩니다.

 

그리고

무주택자가

매수할 당시에는 비조정지였이었으나,

매도할 당시에 조정지역이 되었다면 

중과세 적용이 되지 않습니다.

 

여기서 말하는 '매수시점' 이란

계약서 작성 및 계약금 지급된 날 중

늦은 날에 매수한 것으로 봅니다.

(예) 계약서 작성 2018년 8월 5일,

계약금 입금 2018년 9월 1일 인 경우

계약금을 입금한 2018년 9월 1일을 매수시점으로 봄.)

 

그리고

조정지역이라도

광역시를 제외한 지방의 경우이며

양도가 3억 이하라면

저가주택으로서 양도세 중과를 적용하지 않습니다.

 

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비사업용토지는 중과세율 적용

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비사업용토지는 표준세율 + 10%의 중과세율이 적용됩니다.

그리고 투기과열,투기지역의 비사업용토지는 표준세율+20%의 중과세율이 적용됩니다.

 

예를들어,

밑에 표의 1200만원 구간의 세율을 보시면,

6%가 아닌, 16%를 적용하게 됩니다.  10% 중과된 것이죠.

 

비사업용토지에 대해서 궁금증이 생기실수 있습니다.

비사업용토지란 : 토지를 그 목적에 맞게 사용하고 있지 않은 토지입니다.

 

예를들어,

농지를 보유하고 있으면서 농사를 하지 않고 방치하는 경우,

도시지역에 토지를 보유하고 있으면서 건물을 짓지 않고 방치하는 경우를 말합니다.

목적에 맞게 사용하지 않으므로, 투기적 수단으로 보기 때문에 중과세를 적용하는 것입니다.

 

단,

중과세율을 적용하더라도 누진공제는 그대로 적용됩니다.

그리고

비사업용토지라도 장기보유특별공제는 적용됩니다.

 

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hyun-88.tistory.com/entry/%EC%9E%A5%EA%B8%B0%EB%B3%B4%EC%9C%A0%ED%8A%B9%EB%B3%84%EA%B3%B5%EC%A0%9C?category=915054

부동산 장기보유특별공제 - 고가주택 장기보유특별공제 ( 토지 & 상가 장기보유특별공제, 장기보

장기보유특별공제가 이해 안되시는 분들은 위 링크를 참조해주세요.

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사업용토지는 표준세율 적용

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사업용 토지는 '표준세율'을 적용하게 됩니다.

 

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조정지역 내 다주택자는 중과세율 적용

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주택에서도 조정지역 다주택자는 중과세를 적용하게 됩니다.

 

조정지역내의 다주택자는

2주택자는 기본세율+10%

3주택자는 기본세율 +20% 입니다.

 

예를들어,

밑에 표의 1200만원 구간을 보시면

2주택자는 16% (+10%)

3주택자는 26% (+20%) 된 것을 보실 수 있습니다.

보유 주택수에 따라서 차등 중과되는 것을 보실 수 있습니다.

 

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조정지역 내 다주택자의 중과세율의 개정사항

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조정지역내 다주택자에 대해서는 새롭게 개정됩니다.

기존 2주택자+10%, 3주택자 +20% 보다 더 강하게 개정됩니다.

2021년 6월부터 중과세율이 더 강하게 적용이 됩니다.

 

개정된 세율은

2주택자는 기본세율+20% ( 현행법률 +10% ),

3주택자는 기본세율+30% ( 현행법률 +20% ) 입니다.

 

밑에 표의 1200만원 구간을 보시면 현행세율보다 +10% 더 추가된 것을 보실 수 있습니다.

 

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그외에 개정된 사항들

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상가,사업용토지,오피스텔등

일반적인 부동산의 세율은 변동이 없습니다.

 

주택과 입주권은 1년과 2년 미만의 단기세율에 변동이 있습니다.

1년 미만 보유후 처분시 40% -> 70% 변경

2년 미만 보유 후 처분시 표준세율 -> 60% 변경

2년 이상 보유후 처분시 그대로 표준세율입니다.

 

그런데 개정 후 표준세율에 보면 6~45%로 기재되 있죠?

2021년부터는 표준세율구간에 변동이 생긴다고 합니다.

자세한 사항은 추후에 포스팅 하겠습니다.

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분양권의 세율에도 변동이 있습니다.

 

조정지역 내 분양권 처분시

기존에는 보유기간 관계없이 50% 단일세율 이었습니다.

→

1년 미만 보유 후 처분시 70%,

1년 이상 보유 후 처분시 60%로

변경되었습니다.

 

비조정지역의 분양권은

보유기간 관계없이 표준세율을 적용하였는데요.

→

1년 미만 보유 후 처분시 70%,

1년 이상 보유 후 처분시 60%로

변경되었습니다.

 

즉 분양권은 개정된 이후에는

조정지역, 비조정지역 할 것없이 

1년 미만 70%

1년 이상 60%로

변경되었습니다.

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양도세율에 대해서 알아봤습니다.

많은 도움이 되길 바랍니다.

 

다음 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.