부동산 장기보유특별공제 - 고가주택 장기보유특별공제 ( 토지 & 상가 장기보유특별공제, 장기보유특별공제 적용대상 )

 

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부동산 양도소득세 - 양도세의 흐름 ( 기타필요경비 , 기본공제, 장기보유특별공제, 양도소득세

부동산양도세의 전반적인 사항은 위 포스팅을 참조해주세요

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장기보유특별공제가 되느냐, 안되느냐에 따라서

우리가 부동산을 처분했을때의 양도차익은 하늘과 땅차이가 됩니다.

그만큼 부동산을 처분하여 수익을 산출하는 과정에서 중요한것이 바로 장기보유특별공제입니다.

장기보유특별공제에 대해서 디테일하게 알아보겠습니다.

 

 

장기보유특별공제란 

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보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 일정비율을 연수별로 공제해주는 제도입니다.

즉, 집을 오래 보유한 뒤 매도할 경우 세금을 깎아주는 제도입니다.

'양도차익'에서 일정 금액을 공제 해주는 제도이죠.

 

장기보유특별공제는 1년에 2% or 8%씩 공제를 적용하여

3년차 부터 혜택이 적용 됩니다. (밑에 표를 보시면 이해가 빠릅니다.)

매도하는 부동산의 보유 기간이 3년이 안된다면 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 것이죠.

 

 

장기보유특별공제 적용대상

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장기보유특별공제 적용대상은 국내에 소재하고 있는 3년 이상 보유한

등기된 건물, 토지, 조합원 입주권이 대상입니다.

우리가 정상적으로 보유하고 있는 부동산은 다 적용된다고 보시면 됩니다.

 

 

미적용대상은

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조정대상지역의 다주택자, 미등기자산, 국외 자산 입니다.

(불과 3년전만해도 조정대상지역의 다주택자도 장기보유특별공제 적용 대상이었으나 현재는 법개정으로 적용이 안됩니다.)

 

 

장기보유특별공제 비율

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장기보유특별공제는 기본적으로 최대 30% 까지 적용됩니다. (비조정지역 다주택자 포함)

그러나

1세대 1주택자로서 비과세 대상이지만 고가주택자는 장기보유특별공제를 최대 80%까지 해줍니다.

우리가 알고있는 1세대 1주택자는 비과세 요건을 갖추었다면 양도세 비과세 대상입니다.

 

하지만

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도

매매가9억이 초과한다면 9억을 초과하는 부분부터는 양도세를 부과합니다.

그 9억을 초과하는 금액에 대해서 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받게 되는 것입니다.

 

예를들어 매매가 15억 주택이라면,  15억 - 9억 = 6억.

6억에 대해서 장기보유특별공제 최대 80%까지 적용해준다는 것입니다.

 

현재 1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제는

2년의 거주요건만 충족하면 최대 80% 까지 공제 해주었습니다.

(2년의 거주요건을 충족하지 않았다면 최대 30%를 공제 해줍니다.)

 

그런데

장기보유특별공제가 개정되어 2021년 1월 1일 양도분부터는 아래표처럼

'공제율'을 보유와 거주로 나누어 적용하게 됩니다.

보유기간 연4%와 거주기간 연4%로 구분하여 계산하게 됩니다.

결국 '거주기간'이 짧을수록 장기보유특별공제가 줄어들게 되는 것이죠.

(거주 기간이 2년 미만이라면 '기본'을 적용하여 최대30%를 적용합니다.)

 

그리고

주택을 여러채 보유하고 있다면, 

비조정지역의 다주택자인 경우에 한하여 

최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

조정지역의 다주택자는 장기보유특별공제를 받을수가 없습니다.

 

그러나 조정지역이어도 일시적 2주택자는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

( 21.1.1 부터는 분양권도 주택수에 포함하니 유의)

 

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지금까지 

장기보유특별공제에 대해서 알아봤습니다.

이웃님들 모두에게 도움이되어

바람직한 절세 하시길 바랍니다.

 

다음포스팅으로 찾아뵙겠습니다.