임차인 대항력 요건 - 주택임차인 대항요건

 

임차인 대항요건

이전 포스팅에서 설명드렸던,

임대차 계약의 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 대항요건이 필요하게 됩니다. 

대항요건은 임대차 계약의 임차인이 대항력을 갖기 위해서 필요한 최소한의 법칙이라고 생각하시면 됩니다. 

임대차 계약의 임차인이 입주한 건물에서 별도의 등기 없이 대항력이 발생하기 위해선 공식이 필요한 것이죠.

그 공식을 대항요건이라고 부릅니다.

임대차 계약의 임차인은 본인이 입주한 건물을 점유하고, 전입신고 까지 마친다면,

비로소 대항력이 발생하게 됩니다.

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전입신고

임대차 계약의 임차인이 대항력을 갖기 위해서 필요한 전입신고란

계약 당사자인 임차인이 임대차 계약서 상의 부동산 소재지로 주민등록을 하는 것을 말합니다.

임대차 계약서에 계약 당사자의 정보를 입력하는 란을 보시면,

임대인과 임차인의 정보를 각 각 기재 하도록 되어 있습니다.

그 임대차 계약서상의 임차인으로 기재된 자가 계약서 상의 주소지로 주민등록을 하는 것을 말합니다.

 

만일,

임대차 계약서상의 임차인이 부득이한 사정으로 인하여

임대차 계약서상의 주소지로 전입신고를 못하는 상황이라면,

그 임대차 계약 임차인의 가족관계 증명서상의 기재된

동거 중인 가족의 전입신고로 대체할 수 있습니다.

즉,

임차인 본인뿐만 아니라 동거중인 배우자나 자녀의 주민등록도 대항력을 갖춘 것으로 본다는 것입니다.

 

전입신고 주소

단독주택, 다가구 주택의 전입신고

임대차 계약의 임차인이 계약한 주소가 단독주택 또는 다가구 주택으로 되어 있다면,

계약 임차인은 전입신고를 할때 임대차 계약서상의 번지까지만 일치하게 신고를 하면 됩니다.

예를 들어,

부동산 임차인이 서울특별시 송파구 송파동 111-11 번지의 단독주택 2층 부분의 월세 계약을 체결한 경우입니다.

​그런데

임차인은 실수 또는 공인중개사의 실수 또는 건축물대장의 오기로 인하여 계약서의 호수를 잘못 표기하여,

임대차 계약의 임차인은 서울특별시 송파구 송파동 111-11 1층으로 전입신고를 잘못하게 된 경우입니다.

부동산 임차인은 2층에 거주를 하는데, 1층으로 전입신고를 잘못한 것입니다.

자,

위에서 설명드리기를, 부동산 임차인이 등기설정 없이 대항력을 갖추기 위해서는 

점유+전입신고를 해야 한다고 말씀드렸습니다.

그런데 ,

위의 경우에는 전입신고를 잘못하게 된 경우입니다. 이럴 때 임차인의 대항력은?

걱정하지 않으셔도 됩니다.

지금처럼 단독주택 또는 다가구주택에서 '호수'를 잘못 기재하더라도

임차인의 대항요건은 '갖춘'것으로 봅니다.

그 이유는

단독주택 또는 다가구주택은 분할등기가 되어 있지 않기 때문입니다. 

소유주를 1명으로 보기 때문입니다.(공동소유라도 큰 틀에서 소유권은 1개로 봄)

즉,

부동산 임차인이 1층에 전입신고를 하던, 2층에 전입신고를 하던,

그 집의 집주인이 동일한 사람이기 때문입니다.

호수가 달라도 결국 같은 집주인이므로 그 집주인에게 대항할 수 있게 되는 것입니다.

요약하자면,

임대차 계약을 체결한 주택이 단독주택 또는 다가구주택이라면,

주택 임차인의 대항요건을 판단할 때는 번지수만 보게 됩니다.

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공동주택 (아파트, 빌라) 전입신고

임차인이 임대차 계약을 체결한 주택이 단독주택이 아니라 공동주택이라면,

주택 임차인의 대항요건을 판단하는 데 있어서, 단독주택 임차인보다 까다롭습니다.

공동주택이란 

여기서 말하는 공동주택이란 아파트나 빌라를 생각하시면 이해가 빠릅니다.

단독주택은 집주인의 소유권이 1개이지만, 공동주택은 집주인이 호수마다 각각 있기 때문에,

공동주택은 집주인도 여러 명, 소유권도 여러 개라고 이해하시면 됩니다.

공동주택은 각 각의 호수마다 집주인이 다르므로,

부동산 임차인이 전입신고할 때는 전입신고한 주소가 번지, 동, 호수까지 정확하게 일치해야 합니다.

 

​그러므로

공동주택의 임대차 계약을 작성하는 경우라면,

임대차 계약을 작성하는 임차인은 건축물대장을 꼭 확인하여 건축물대장에 기재된 동, 호수가 일치하는지 직접 확인해야 합니다.

( 계약 체결할 당시 공인중개사에게 '건축물대장 호수와 계약서 상의 호수, 그리고 실체상의 호수가 전부 일치하는지 여쭤보시기 바랍니다. )

예를 들어보겠습니다.

주택 임차인이 체결하는 임대차 부동산의 주소가 서울특별시 송파구 송파동 888-8 번지의 다세대 주택 (빌라)의 303호입니다.

이때,

임대차 계약을 체결한 부동산으로 전입신고할 때, 실수로 302호로 하거나, 애초에 공인중개사의 실수로 계약서 작성이 잘못되어 계약서에 302호로 작성된 경우에

임차인이 별 의심 없이 302호로 전입신고를 한다면, 임차인은 대항력이 발생하지 않게 됩니다.

(실제 사례에서는 위 경우는 발생하기 힘듭니다. 하지만 실제로 발생한 사례가 있음)

이번에는 흔하게 발생하는 사례로 설명드리겠습니다.

서울특별시 송파구 송파동 888-8 번지의

다세대 주택 (빌라)의 303호 계약을 체결한 경우입니다.

그런데

303호와 302호가 뒤바뀐 경우가 발생할 수 있습니다.

도면상으로는

계단에서 -> 현관문을 바라볼 때

왼쪽 집이 302호

오른쪽 집이 303호인데,

건설회사 직원이 실수로

왼쪽 집을 303호,  

오른쪽 집을 302호로

대문을 잘못 부착한 것입니다.

그동안 3층 집이 뒤바뀐 상태로 거주하게 된 것입니다.

이런 경우에 임대차계약서를 올바르게 작성하였으나, 주택 임대차 계약을 체결한 임차인은 대항력이 발생하지 않게 됩니다.

실제 있었던 사례로서, 해당 집이 경매로 넘어가 대항력에 관한 판례가 있습니다.

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대법원 1996. 4. 12. 선고 95다 55474 판결

【판시사항】

주택임대차 보호법에 따른 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준

임차인이 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례

【판결요지】

..... 생략.....

임차인이 임대차 계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.

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위 대법원의 판례처럼, 

임대차 계약의 임차인이 계약서에 기재된 주소지로 올바르게 전입신고를 했다고 해서, 안전한 것이 아닙니다.

그러므로,

임대차 계약을 체결하는 부동산이 빌라 같은 경우는 건축물대장 외에 '평면도'까지 확인을 하고 계약서를 써야 합니다.

 

사건번호 : 서울 북부 1계 2013 타경 25521

위에서 설명한 비슷한 사례로서, 주택 임차인이 계약서상의 주소지로 전입신고를 하였는데, 

그 주소지가 실제 주소와 달랐던 것입니다.

하필 임대차 계약을 체결한 그 주택이 경매가 진행된 케이스입니다.

위 경매가 진행된 주택의 임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 받았음에도, 대항력이 없다는 이유로 보증금을 받지 못하였습니다.

 

그만큼 '공동주택'에서는  동. 호수가 중요합니다. 

부동산 임대차 계약을 체결한 주택이 혹시나 전입신고가 잘못된 경우가 발생한다면,

그 주택의 임차인은 발견 즉시 특수 주소변경을 하여 올바르게 주민등록을 해야 합니다.

특수 주소변경으로 인하 여주 소변 경이 올바르게 되었다면, 주소변경이 된 이후에

주택 임차인은 대항력이 발생하게 됩니다.

 

부동산 임대차 계약을 체결하는 임차인은 위에 기재된 것들을 공인중개사에게 꼼꼼하게 여쭤보셔야 합니다.

혹시나 임대차 계약을 체결하는 임차인이 '공인중개사가 알아서 해주겠지'라는 생각을 하고 있다면,

그건 잘못된 생각입니다.

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이번에는 대항요건 중 나머지 하나인 '점유'에 대해서 알아보겠습니다.

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대항요건 점유

대항요건 중 하나인 점유란

우리는 점유라는 단어를 흔하게 사용하지 않습니다.

그렇기 때문에 점유라는 단어가 조금 생소하실 수 있습니다.

임차인의 대항요건 중 하나인 점유란

부동산 임대차 계약을 체결한 주택의 임차인이 부동산 계약서상의 주택을 임대인으로부터 넘겨받는 것을 말합니다.

예를 들어,

임대차 계약을 체결한 임대인으로부터 임차인이 계약서상의 주택의 집 열쇠 또는 비밀번호를 넘겨받는 것을 생각하시면 되겠습니다.

하지만 여기서 인도만 받는다고 해서 대항력이 발생하는 것이 아닙니다.

주택 임차인의 대항요건 중 하나인 점유란 계속적 유지를 해야 합니다.

주택 임대인으로부터 주택 임차인이 해당 부동산을 넘겨받는다면 대항력이 발생하게 됩니다.

단,

부동산 계약을 체결한 임차인은 임대인으로부터 넘겨받은 그 주택을 계속적, 지속적으로 점유하고 있어야 합니다.

만약에,

주택 임차인이 주택임대차 계약기간 중에 해당 부동산에서 함께 거주하던 모든 가족과 함께 완전히 이사를 나간다면 ,

주택 임차인은 그 부동산에서 함께 거주하던 가족들과 전출하는 그 즉시 임차인으로서의 대항력을 상실하게 됩니다.

예를 들어,

주택 임차인이 체결한 부동산의 임대차 계약기간은 2018년 5월 5일  ~  2020년 5월 4일입니다.

주택 임차인은 주택 임대인으로부터 2018년 5월 5일 집 열쇠를 넘겨받았습니다. 

그러고 나서

주택 임차인은 2018년 5월 5일 전입신고를 정상적으로 마쳤습니다.

그러나,

계약 당사자인 주택 임차인이 전입신고만 했을 뿐,실질적인 이사를 하지 않은 것입니다.

이런 경우라면,

주택 임차인은 대항요건을 갖추지 못한것으로, 대항력이 발생하지 않게 됩니다.

즉, 임대차 계약을 체결한 주택임차인은 실질적인 이사를 해야 하는 것입니다.

 

그리고

임대차 계약을 체결한 주택 임차인이 계속 거주를 하다가,

주택 임대차 계약기간 중간에 2019년 8월 1일 날  자신의 주민등록은 남겨 둔 채,

가족 전체가 이사를 나가게 되었습니다. 이런 경우도 마찬가지로 점유를 상실한 것으로 봅니다.

주택 임차인은 가족이 이사를 나간 즉시 대항력이 상실하게 됩니다.

 

계약 당사자인 주택 임차인에게 있어서, 대항력이 상실한다는 것은, 보증금의 안전장치가 사라지는 것입니다.

주택의 인도와 주민등록은 대항력의 '취득요건' 뿐만 아니라 '존속 요건' 이기도 합니다.

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