임차인의 대항력 4탄 (부린이용) - 대항력 발생 시점

 

임차인의 대항력 요건은  

전입신고 + 점유였습니다.

그럼 대항요건을 갖춘 상태에서

대항력이 언제 발생하는지 알아보겠습니다.

 

 

임차인 대항력 발생 시점

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주민등록을 늦게 한 경우

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20년 7월 1일 이사 ( 점유 )

20년 7월 2일 주민등록을 하였다면

임차인 대항력 발생시점은 20년 7월 3일 날 오전 0시 입니다.

 

반대로

 

이사를 늦게 한 경우

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20년 7월 1일 주민등록

20년 7월 2일 점유를 한 경우

임차인 대항력 발생시점은 20년 7월 3일 오전 0시 입니다.

 

 

이사 당일날 주민등록을 함께 한 경우

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20년 7월 1일 날 이사하고

20년 7월 1일 날 주민등록하였다면,

임차인 대항력 발생시점은 20년 7월 2일 날 오전 0시입니다.

 

결국 임차인 대항력 발생시점은

이사와 주민등록 중 '늦은 날'의 다음날 0시에 발생하게 됩니다.

 

여기서 의문이 발생합니다.

"도대체 임차인 대항력 발생시점이 왜 중요한 거지?"

 

임차인 대항력 발생 시점이 중요한 이유

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사례를 들어보겠습니다.

 

임차인 홍길동은

2020년 6월 1일

시세 5억 삼성아파트에 전세가 4억의 전세 계약을 체결하였습니다.

그리고 임차인 홍길동은

2020년 9월 1일

전세 아파트에 입주하였습니다.

(대출 없이 입주함)

 

임대인 B는

잔금기일 전

2020년 8월 10일

삼성아파트를 담보로 K은행에 4억 원의 대출을 신청하였습니다.

 

그러고 나서

2020년 8월 25일

삼성아파트를 담보로 신청한 4억 원의 대출이 승인 이난 것입니다.

 

2020년 9월 5일

대출과 함께 K은행의 근저당권이 설정되었습니다.

 

그 사실을 모르는 A는

2020년 9월 8일

늦게 주민등록을 하게 된 것입니다.

 

요약을 해보겠습니다.

A는 삼성아파트에 2020년 9월 1일 이사(점유) + 2020년 9월 8일 주민등록 =  2020년 9월 9일 대항력 발생.

 

K은행 9월 5일 근저당권 설정

K 은행의 권리가  임차인 A보다 빠른 것입니다.

 

이런 경우

경매개시가 된다면 임차인 A의 보증금은 막대한 손실이 예상되는 것입니다.

 

 

실제 사례에서는

임차인의 잔금 날(이사 당일) 대출이 실행된 경우도 있습니다.

 

주민등록이 되지 않았으니,  은행의 입장에서는 '공실'주택으로 판단하게 되는 것입니다.

 

특히 월세나 반전세 같은 경우, 등기사항 전부증명서를 열람해보면

'근저당권'이 설정된 경우가 많습니다. 

이런 경우  임차인은 보호받기가 힘듭니다.

(이 부분의 자세한 것은 중급용에서 다루겠습니다.)

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"에이 , 저런 경우가 있겠어?  흔하지 않을 것 같은데?"라고 생각하실 수 있습니다.

제가 앞서  임차인의 대항력 1장에서 설명드렸죠.

'경매가 발생할 경우 약 절반의 수치가 보증금 손실을 입는다' 고요

 

그 이유는

부동산 직거래 계약 또는 공인중개사의 설명의무 위반으로 인해

임차인들이 보증금 손실에 대해서 인지하지 못하기 때문입니다.

 

그러한 이유 때문에 많은 임차인들이 경매가 진행될 경우 보증금 손실을 입게 됩니다.

 

현재 임차인으로 거주 중이시라면 , 등기사항 전부증명서를

열람하여 '근저당권'이 설정되어 있는지 체크해보시기 바랍니다.