최우선변제금 (최우선변제권, 배당요구)

최우선변제금에 관한 내용을 탐구해보겠습니다. 이 글을 읽으시면 최우선변제금을 알게 될 겁니다. 최우선변제금의 정보가 필요하시다면 모두 읽어주세요. 아래의 게시글에서 정보를 드리겠습니다.

최우선변제권

최우선변제권 이란

집주인의 문제로 인하여

내가 거주하는 임차 주택이 경매 or 공매가 진행되는 경우에

내 보증금 중 '일정액'을 우선해서 변제받는 제도를 말합니다.

 

보증금이 크다면 전액 보호받지 못할 수 있습니다.

월세같은 경우 보증금액이 대체적으로 낮아 대부분 최우선변제를 받을 수 있으나,

전세같은 경우 보증금액이 대체적으로 크다보니, 보호받지 못하는 경우가 많습니다.

 

자,그럼 어떤경우에 최우선변제권이 적용되는지 알아보겠습니다.

 

1. 각 지역별 소액임차인에 해당 되야 한다.

소액 임차인이라는 것은 계약체결 당시 보증금액이 '소액보증금범위'에 속해야 한다는 것입니다.

즉, 21년 05.11 이후에 임대차 계약을 체결하신 분들은 개정된 범위의 금액을 적용받게 됩니다.

 

소액보증금 범위 내 경우를 예를들어보겠습니다.

서울 아파트 + 22년 10월  +  보증금 5,000만원 / 월세 100만원  계약체결  이라고 가정하겠습니다.

21년 이후 서울의 임대차계약 소액보증금 범위는 1억 5,000만원 입니다.

위 계약은 소액보증금 범위에 속하므로, 보증금 5,000만원 전액 다른사람보다 우선하여 보호받게 됩니다.

 

인천 아파트 + 22년 10월 + 보증금 2,000만원 / 월세 70만원 계약체결 이라고 가정하겠습니다.

21년 이후 인천의 임대차계약 소액보증금 범위는 1억 3,000만원 입니다 ( 과밀억제권역 )

위 계약은 소액보증금 범위에 속하므로, 보증금 2천만원 전액 다른사람보다 우선하여 보호받게 됩니다.

 

 

소액보증금 초과하는 경우를 예를들어 보겠습니다.

서울 아파트 + 22년 10월 + 보증금 5억원 계약체결 이라고 가정하겠습니다.

위 계약의 경우 소액보증금을 초과하므로 최우선변제권을 적용받지 못하게 됩니다.

그러므로

보증금중 일정액 5,000만원 대해서 최우선변제권을 주장할 수 없습니다.

 

인천 아파트 + 22년 10월 + 보증금 3억원 계약체결 이라고 가정하겠습니다.

위 계약도 마찬가지로 소액보증금 범위를 초과하므로 최우선변제권을 적용받지 못하게 되므로,

보증금중 일정액 4,300만원에 대해서 최우선변제권을 주장할 수 없습니다.

 

 

 

2. 임대인이 선순위 권리 (근저당,압류 등)가 있는경우

 

등기사항전부증명서의 '을'구를 보았을때, 선순위 권리가 있는 경우라면

22년 10월에 임대차 계약을 작성하더라도, 

소액보증금 산정 기준은

선순위 권리가 설정된 년도를 기준으로 합니다.

 

남양주 아파트 + 22년 10월 + 보증금 1억 1,000만원  / 월세 50만원 + 선순위 권리 없음 이라고 가정하겠습니다.

22년 10월에 임대차 계약을 체결하였고, 선순위 권리가 없으므로

소액보증금 범위는 21년 5월 개정된 것을 적용받게 되어,

소액보증금 범위는 1억 3,000만원 이며,

4,300만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.

그러나

 

남양주 아파트 + 22년 10월 + 1억 1,000만원 / 월세 50만원 + 선순위 권리 있는 경우(2019년 12월 19일 등기)라면

22년 10월에 임대차 계약을 체결하였더라도

선순위 권리가 2019년에 등기가 되어있으므로

소액보증금 범위는 2019년을 기준으로 적용받게 됩니다.

2019년에는 2018년 9월 18일 개정된 법률을 적용받게되어

소액보증금 범위는 1억원이하 이며,

3,400만원 까지 최우선 변제 받을 수 있게 됩니다.

 

그렇다면, 위 임대차 계약은

보증금이 1억 1,000만원이므로

소액보증금 범위를 넘어가게되어 

최우선 변제권을 주장할 수 없게 됩니다.

 

 

 

3. 주택인도 및 전입신고를 해야 한다.

최우선변제권을 적용받기 위해서는 

전입신고를 꼭 해야 합니다.

확정일자는 없어도 됩니다.(소액 임차인에 해당하는 경우)

단,

임대차 계약할 당시 주택이 경.공매가 진행중이라면, 

전입신고를 하여도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

전입신고는 계약자 또는 계약자와 함께 살고 있는 가족 명의로 하여도 됩니다.

임대차 계약은 아버지 명의로 하였으나,

부득이한 개인사정으로 계약자 명의로 전입신고를 못하는 경우에는

계약자의 배우자 또는 자녀의 명의로 전입신고 하여도 

최우선변제권을 사용할 수 있습니다.

 

 

 

4. 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 한다.

배당요구란 쉽게 말해 '내돈 주세요' 입니다.

경매가 진행된 후 낙찰이 된다면,

법원은 그 낙찰금을 채권자들에게 나눠 주게 됩니다.

이때

배당요구를 한 사람들에 한해서 돈을 나눠 주게 됩니다.

배당요구 안하면 돈 못받습니다.

그러므로

배당요구 꼭 해야 합니다.

그리고

소액임차인에 해당된다면 확정일자 없어도 가능합니다.

단, 배당요구를 배당요구 종기일 안에 해야 합니다.

 

배당요구종기일이란 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 기간을 말합니다.

임대주택이 경.공매가 진행된다면, 법원은 임대주택과 관련된 채권자들 및 임차인에게

우편물을 보내게 됩니다.

그 우편물에 배당요구종기일이 기재되어 있으므로, 기재된 배당요구종기일 안에 배당요구를 해야 합니다.

경매개시결정기입등기보다 선순위 저당,근저당,압류,가압류등 채권자들은

배당요구가 없더라도 배당요구를 한 것으로 보지만,

임차인은 순위와 관계없이 배당요구를 해야지만, 배당요구를 한 것으로 봅니다.

 

경매절차와 관련해서는 아래 포스트를 읽어보시면 도움이 될 것입니다.

https://hyun-88.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%8B%A0%EC%B2%AD-%EA%B2%BD%EB%A7%A4%ED%9D%90%EB%A6%84

부동산 경매 - 경매신청 & 경매흐름

 

최우선변제권에 대해 설명드렸습니다.

위 최우선변제권 적용이 안되는 경우 우선변제권을 기대해볼 수 있습니다.

 

 

요약

1. 보증금액에 따라 최우선변제권 적용 가능.
2. 등기에 선순위 권리(융자, 압류 등)가 있는경우 그 권리 설정일이 최우선변제권 산정기준이 된다.
3. 전입신고는 가족 명의로 해도 된다.

 

 

추가적으로 읽으시면 도움이 되는 게시글

https://hyun-88.tistory.com/entry/%EC%9A%B0%EC%84%A0%EB%B3%80%EC%A0%9C%EA%B6%8C-%ED%99%95%EC%A0%95%EC%9D%BC%EC%9E%90-%EB%B0%B0%EB%8B%B9%EC%9A%94%EA%B5%AC

우선변제권 - 확정일자, 배당요구

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원상복구의무 - 임차인 원상복구 - 임대차 화재

 

 

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