주택 임차인의 대항력 2탄 (부린이용) - 임차인의 대항력이란 ?

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임차인의 대항력 3탄 (부린이용) - 대항력의 요건 ( 임차인의 대항요건 )

임차인의 대항요건에 관한 포스팅

임차인의 대항력 4탄 (부린이용) - 대항력 발생 시점

임차인의 대항력 발생 기일에 관한 포스팅

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주택임대차 보호법은 크게 5가지의 힘을 갖고 있습니다.

1. 대항력   2. 편면적 강행규정  3. 소액임차인의 최우선변제  4. 확정일자에 의한 우선변제권   5. 묵시적 갱신  

 

 

 

임차인 대항력

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일단 '임대차'에 관한 등기는 크게 2가지가 있습니다. 

'전세권 등기'와 '임대차 등기'입니다.

 

현실에서는 집주인이 전세등기나 임대차등기에 '동의'를 해주지 않는 경우가 많습니다.

그로 인하여 1980년 초 까지만 해도 세입자들은 권리를 '전혀' 보호받지 못하였습니다.

 

그래서 탄생한 법이  '주택임대차 보호법'입니다.

주택임대차 보호법 중  '전세권 등기'와 '임대차 등기'를 안 해도

그에 상응하는 권리를  세입자에게 부여하는 제도가 있습니다.

이를 대항력이라고 합니다.

 

대항력의 기능

 

 

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편면적 강행규정

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주택임대차 보호법에서  '편면적 강행규정'이라는 것이 있습니다.

 

법이란 누구의 편을 들지 않고, 양당사자에게 동등하게 적용돼야 합니다.

그러나 임차인은 사회통념상 '약자'로서 불리한 경우가 많습니다.

 

그래서

법에서는 '임차인'의 편을 들어주는 경우가 많습니다.

 

임대차 계약 시 

'임차인에게 불리한 계약은 무효'가 됩니다.

그 이유는 현행 법으로 명시되어 있기 때문입니다.

 

이것을 가리켜 '편면적 강행규정'이라고 합니다.

한쪽의 편을 들어줬다는 얘기입니다.

 

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최우선 변제권

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보증금이 법에서 정한 소액보증금에 해당할 경우

선순위 권리자 및 기타 권리자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 돌려주겠다는 것입니다.

( 경매비용, 임금체불 등이 더 우선적으로 보호되나 다음에 중급자 과정에서 포스팅하겠습니다. )

 

서울의 최우선변제금액

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서울은 보증금이 9,500만 원 이하라면

3,200만 원까지 최우선으로 보호해준다는 것입니다. 

 

여기서 주의할 점

보증금이 9,500만 원이 초과한다면

최우선변제금액은 없습니다.

 

그래서 대부분의 전세보증금은

9,500만 원을 초과하므로

해당사항이 없습니다.

 

 

수도권의 최우선변제금액

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그 외에

서울 근교 수도권의 보증금은 8,000만 원 이하는

2,800만 원까지 최우선으로 보호를 해줍니다.

 

월세 같은 경우 보증금이 2,000만 원 또는 3,000만 원이 많습니다.

그 이유가 이 최우선변제금액을 기준으로 생긴 것입니다.

 

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묵시적 갱신이란

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임대차 계약이 체결된 뒤 

계약 만료 시점이 도래했을 때

임대인과 임차인간의 특별한 의사 표시 없이

계약기간이 자동으로 연장이 되는 것을 말합니다.

 

묵시적 갱신이 된다면 

기존 계약과 동일한 '조건'으로 연장된 것으로 봅니다.

그리고 묵시적 갱신이 되어서

계약기간이 연장되었다면,

그 계약기간이 만료될 때까지

임대인은 임차인에게 계약 해지 통보를 할 수 없습니다.

 

그러나 

임차인은 임대인에게 해지 통보 후 3개월이 지나면

해지의 효력이 발생하게 됩니다.

 

임차인에게 유리한 상황이 되는 것이죠.

 

 

오늘 포스팅은 '대항력'에 초점을 두었기 때문에

대항력 외의 부분들은 다음에 자세히 포스팅하겠습니다.

 

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주택 임차인 대항력

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대항력이란

주택 임차인이 그 주택의 소유자에게

계약기간 동안 거주권과

계약기간 만료 시 보증금 반환권을 갖게 되는 권리를 말합니다.

( 전세권 등기와 비슷한 힘을 갖고 있다고 이해하시면 도움이 되겠습니다. )

 

그리고, 

주택이 매매, 증여, 상속, 교환, '경매' 등

어떠한 사유든 소유자가 변경되었을 때

그 변경된 소유자에게 거주권과 보증금 반환권을

주장할 수 있습니다.

 

이를 '대항력'이라고 합니다.

 

즉, 임차인이 계약 당사자 또는 제삼자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리입니다.

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사례를 들어보겠습니다.

 

임차인 홍길동이

삼성 아파트의 전세계약을 체결하였습니다. 

( 계약기간 2018년 8월 2일 ~ 20년 8월 1일 만기 )

 

그런데 계약기간 중인 2019년 5월 8일에 

집주인(임대인)이  다른 사람에게 집을 팔았습니다.

 

그러면 여기서 2가지 궁금증이 발생합니다.

 

1. 세입자는 집을 비워야 하나?

 

아닙니다. 

임차인 홍길동은

새로운 집주인에게 계약 만료일인 20년 8월 1일까지 

계속 거주를 주장할 수 있습니다.

 

( 주인이 바뀌면 중간에 계약을 해지할 수도 있는데요.

다음에 중급자에 포스팅하겠습니다. )

 

 

2. 보증금은 누구한테 받는가? 

새로운 집주인에게 보증금 반환청구권을 갖습니다.   

새로운 집주인은 이전 집주인의 '권리'와 '의무'를 승계받습니다.

그러므로 

기존 임차인 홍길동에게 20년 8월 1일까지 임대차를 유지해야 합니다.

그리고

임대차 보증금 또한 새로운 집주인이 반환해야 합니다.

 

( 전 집주인에게도 보증금 반환청구권이 발생하는 경우가 있습니다. 

이번 포스팅에서는 디테일하게 쓰진 않겠습니다 )

 

위에 사례처럼 계약기간 만료 시까지

계속 거주할 수 있는 권리와 보증금을 달라고 할 수 있는 권리

이 두 가지 권리를 대항력이라고 합니다.

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이번 포스팅에서는

대항력이 어떠한 권리인지 알아봤습니다.

그러면 대항력은 어떻게 만드는지 궁금하시죠?

 

이 부분이 정말 중요합니다.

제가 현장에 종사하면서,

이 '대항력' 만드는 방법을 몰라서

보증금 전액 또는 일부를 날려 먹는 분들 많이 봤습니다.

다음 포스팅에서는 대항력을 만드는 방법을 알아보겠습니다.

 

아래 포스팅은 대항력 만드는 방법에 관한 포스팅입니다.

 '대항력 요건'에 대해서 알아보겠습니다.

 

임차인의 대항력 3탄 (부린이용)