임차인의 대항력 1탄 (부린이용)

 

주택 임차인의 대항력 2탄 (부린이용) - 임차인의 대항력이란 ?

 

주택임차인 대항력 3탄 (부린이용) - 대항력 요건 ( 주택임차인 대항요건 )

 

임차인의 대항력 4탄 (부린이용) - 대항력 발생 시점

 

주택 임차인의 대항력에 관한 사항은 2탄부터 읽어주시기 바랍니다.

 

주택 임차인 대항력

들어가기에 앞서

 

현재 한국의  '자가주택 점유율'은 56% 내외입니다.   

 

그리고'서울'의 자가주택 점유율은 43% (20년 기준)입니다.

 

보시다시피 대략 10명 중 5명은 자기 소유의 집에 거주하고 있고, 

나머지 5명은 '임차인'으로  즉, 세입자로 거주하고 있습니다.

 

임차인의 거주 주택이 '경매'가 진행될 경우 

주택 세입자의 47% (20년 기준)가 자기 보증금을 제대로 못 받는다는 것입니다. 

 

상가는 경매 진행 시

상가 세입자 ( 소상공인들, 카페, 음식점 등등 주인들 )의 60% 내외가 자기 보증금을 돌려받지 못합니다.

굉장히 높은 수치입니다...  

 

 

이렇게 많은 임차인들이 보증금을 돌려 받지 못하는 이유는 크게 2가지입니다.

① 임대차 계약 작성 시 '직거래'로 작성하였다.

-보통 상가임대차는 '직거래'가 흔하게 발생합니다. 

이때 주위에 부동산에 지식에 관하여 조언을 구할 수 없는 분들이 많습니다.

결국 임대인 말만 믿고 계약서 작성했다가 손해를 보는 경우가 대다수입니다. 

 

② 임대차 계약 작성 시 '부동산'에서 거래하였으나,

계약을 주도한 직원이  '설명의무'를 위반한 경우입니다.

- 부동산 직원이 '보증금 손실'의 가능성에 대해서 구체적으로 설명을 하지 않은 것입니다. 

 

- 현재 우리나라 부동산 문화는 '중개보조원' (자격증 없는 자) 들이 '중개. 알선'을 하는 경우가 많습니다.   

이거는 엄연한 '불법'입니다. ( 무등록 중개업  / 3년 이하 징역 또는 3천 이하 벌금형 )

 

한 메이저 언론의 조사에 따르면 우리나라 부동산 거래 10건 중 6건이 '무등록 중개업자'들로 계약이 체결되었다고 합니다.

(20년 10월 조사.)

 

즉, 자격증이 없는 사람들이 계약서 작성 업무를 하였다는 것입니다. 

 

우리의 재산을 '자격'없는 자들에게 맞기는 꼴이 되는 것입니다.

그러니 계약서가 부실할 수밖에 없습니다.

 

정리하자면,  보증금 손실을 보는 이유는

'직거래' 계약과  부동산 직원의 ' 설명 의무' 위반으로 인한 경우가 대부분이라는 것이죠.

 

자, 그럼 계약을 하는 당사자인 우리는 어떻게 해야 할까요?

주변에 '믿을만한 부동산'을 알고 있다면 참 좋겠지만, 

주변에 부동산에 종사하는 지인이 없다면  부동산을 통해 계약을 하는 수밖에요.

그러나 내가 거래할 부동산이 믿을 만 한지 아닌지 구별을 할 수가 없는 것이죠.

 

결론은 우리가 부동산 법에 대해서 알아야 한다는 것입니다.

 

실제 판례들을 보면 임차인에게 '무지'에 따른 과실을 줍니다.  

경매로 인하여 임차인의 보증금에 손실이 발생하였다면, 

부동산사무소에 손해를 배상받는다면 좋겠지만, 

부동산사무소에 100% 배상을 받지 못한다는 것입니다.  

 

그것이 대법원 판례입니다.

그렇다고 해서 우리가 부동산법을 하나부터 열까지 알 필요는 없습니다. 

나 자신을 보호할 정도의 법만 알면 되는 것이죠.  

우리나라 법은 '권리 위에 잠자는 자'는 보호하지 않습니다. 

 

내 권리는 내가 챙겨야 하는 것이죠.

 

이번 포스팅에서는 주택 임차인의 대항력에 들어가기에 앞서 

왜 우리가 공부를 해야 하는지에 대해서 살펴봤습니다.

 

부동산은 우리와 뗄 수 없는 관계에 있습니다.

우리가 꼭 부동산에 종사하는 사람이 아니더라도

부동산에 관한 공부는 필수라는 생각이 듭니다.

한 평생 살면서 변호사 사무실을 방문하지 않을 수는 있어도

부동산에 방문하지 않을 수는 없다고 생각합니다.

 

그리고 그 부동산을 100% 믿고 내 재산을 맡기는 것은 잘못된 것이라 생각됩니다.

 

우리 이웃님들께서 부동산 초보라고 생각하고 최대한 쉽게 풀어서 쓰겠습니다.

이웃님 들게 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

임차인 시리즈 다 읽는데 10분도 안 걸리니 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다.

 

2장에서 뵙겠습니다. 

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주택 임차인의 대항력 2탄 (부린이용) - 임차인의 대항력이란 ?

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