동시이행의 항변권(대법원 98다53899) - 임대보증금 반환

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매매 잔금 미지급 & 전세 잔금 미지급 & 계약 불이행( 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결 )

잔금 미지급은 위 포스팅을 참고해 주세요.

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중도금 미지급은 위 포스팅을 참고해 주세요.

동시이행의 항변권

동시이행의 항변권이란

상대방이 자신의 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 않은 채

나에게만 채무의 이행을 청구할 때

나의 채무이행을 거절할 수 있는 제도를 말합니다.

[ CASE ]
임대차 기간 만료 후
임대인이 보증금을 준비하지 않은 채
임차인에게 우선적으로 퇴거를 요청한 경우 
임차인은 본인의 퇴거의무를 거절할 수 있다는 것.

이렇게 

양 당사자가 각 각 권리와 의무를 갖는것을 쌍무계약이라고 합니다.

쌍무계약이 곧 동시이행 관계에 있다고 보게 되는 것이며

동시이행관계는 자기 채무의 이행을 제공해야 

나도 상대방에게 채무의 이행을 요구할 수 있게 되는것 입니다.

 

대법원 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결
[판결요지]
동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다.

 

 

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동시이행 항변권의 성립

내가 상대방에게 동시이행의 항변권을 주장하려면

나의 채무와 상대방의 채무가 계약등에 의해서 견련관계가 있어야 합니다.

[ CASE ]
甲과 乙이 매매 계약에 의해서

甲은 乙에게 건물을 인도해야 할 의무를,
乙은 甲에게 매매 대금을 지급해야할 의무를 갖게 됩니다.

이런식으로 상호 계약에 의해서 관계가 있는 의무를 갖게 되어야
동시이행의 항변권이 발생하게 됩니다.

 

대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카10753 판결
[판결요지]
당사자 쌍방이 각각 별개의 약정으로 상대방에 대하여 채무를 지게 된 경우에는 자기의 채무이행과 상대방의 어떤 채무이행과를 견련시켜 동시이행을 하기로 특약한 사실이 없다면 상대방이 자기에게 이행할 채무가 있다 하더라도 동시이행의 항변권이 생긴다고 볼 수 없다.

 

 

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임대차보증금 반환

임대계약 만료후

임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택인도(전세권설정등기 말소 포함)는 동시이행 관계가 성립하는지가 문제됩니다.

간혹

임대기간 만료 후

임대인이 보증금을 먼저 줘야 하는지,

아니면 임차인이 먼저 주택의 인도를 해야하는지가 문제가 됩니다.

당연히 판례는

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택인도 (전세권설정등기 말소 포함)를 동시이행관계로 보고 있습니다.

실무에서는 흔히

임차인이 이삿짐을 먼저 다 뺀 뒤에

임대인에게 주택의 공실상태를 보여주고

임대인으로부터 임대보증금을 받은 뒤에

임차인이 임대인에게 집 열쇠(또는 비밀번호)를 건네주는 방법으로 이루어지게 됩니다.

 

혹시나 

임대인이 임차인에게 보증금을 먼저 내주는경우 여러가지 낭패를 볼 수도 있습니다.

임차인이 집안에 쓰레기를 버리고 가거나, 집 내부를 심각하게 파손시키는 경우가 발생하는 일이 종종 있습니다

반대로

임차인이 임대기간 만료 전에 먼저 이사가고

임대인에게 집 비밀번호를 미리 알려줘 버린경우

임대인이 보증금의 반환을 차일피일 미루는 경우가 발생할 수 있습니다. 

 

그러니

임대보증금을 반환하거나 주택을 인도하는 경우에는 꼭 동시에 하시는것을 권장합니다.

 

대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062판결
[판시사항]
임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우, 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(원칙적 적극)

 

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임차권등기말소

위에서

임대보증금반환과 주택의 인도(전세권설정등기 포함)는 동시이행의 관계라고 설명 드렸습니다.

그러면

임대보증금반환과 임차권등기의 말소도 동시이행관계가 될까요?

이와 같은 경우

임대보증금반환과 임차권등기말소는 동시이행관계가 되지 않습니다.

왜냐하면

동시이행관계란 기본적으로 양쪽 당사자에게 공평의 원칙이 전제가 됩니다.

그런데

임차권등기말소라는 것은 

임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않았기 때문에 발생하게 된 것입니다.

즉 상호 신뢰가 깨져버린 상태에서 임차권등기말소가 진행되는 것입니다.

그렇기 때문에

먼저 상호 신뢰를 져버린 임대인이 

임차인에게 우선적으로 임대보증금을 반환해야 한다는 것입니다.

즉,

임대인의 임대보증금 반환과 

임차인의 임차권등기말소는  동시이행관계가 아니므로

임대인이 임차인에게 보증금을 먼저 주고,

임차인은 보증금을 받은 뒤에 부동산을 인도하면 됩니다.

대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
[판결요지]
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)
...
...
임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

 

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상가 임차인의 폐업신고

상가임차인의 폐업신고와 임대인의 보증금 반환이 동시이행관계에 있는지가 문제될 수 있습니다.

위에서 설명드린 주택과 마찬가지로 상가점포도 동일하게

임대보증금의 반환과 상가점포를 넘겨주는것은 동시이행관계에 있습니다.

그렇다면

상가임차인의 폐업신고(사업자말소)는 어떻게 되는 것일까요?

이것도 마찬가지로

임대보증금 반환과 동시이행관계에 있습니다.

상가 임차인이 사업자 폐업신고를 하지 않는 경우

임대인은 보증금의 반환을 거절할 수 있다는 것입니다.

상가임차인이 폐업신고를 하지 않고 퇴거하는경우 

임대인에게 약간의 문제가 발생할 수 있습니다.

[ CASE ]
건물 연면적 1650㎡ (499평) 이하인 경우 = 해당건물에 유해업종이 있으면 학원 허가 불허
건물 연면적 1650㎡ (499평) 초과인 경우 = 학원과 유해업종이 같은 층인경우 20m 이상 떨어져야 함 / 층이 다른경우 수직 6m이상 떨어져 있어야 학원 허가.

임대인의 건물 3층에 유흥주점이 입점해 있었는데, 3층 임차인이 계약만료 후 페업신고를 하지 않고 튀거한 경우에,

4층에 학원을 운영하기 위한 임차인과 임대인이 계약을 체결한 경우,

이후

3층의 유흥업소로 사업자로 인해서 4층의 학원허가가 거절될 경우 건물주가 조금 낭패볼 수 있습니다.

그렇기 때문에

상가점포의 임대보증금 반환과 사업자말소는 동시이행관계에 있게 됩니다.

 

 

서울지법 1999. 6. 9. 선고 98가합103706 판결 : 항소기각.확정
[판시사항]

임차인이 목욕탕을 임차하여 영업을 하다가 임대차 종료 후 일부 비품과 시설을 남겨 둔 채 임대인에게 점유를 이전하였으나 폐업신고를 하지 않은 경우, 임대인에 대한 명도의무를 이행한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극) 및 임차인의 폐업신고 의무와 임대인의 임차보증금 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는지 여부(적극)

 

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임대인 의무불이행에 의한 손해배상

임대인 의무불이행에 의한 손해배상의무와 임차인의 목적물 반환의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 입니다.

쉽게 위 사례로 말씀드려보겠습니다. (상가점포)

임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결한경우 

임대인은 임차인이 정상적으로 영업할 수 있도록 해야할 의무가 발생합니다.

그런데 위 사례처럼,

임차인이 계약 후에 임대인의 과실로

그 점포를 정상적으로 사용할 수 없다면, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.

추후에

임대차 기간 만료로 인해서 

임대인이 임차인에게 물어줘야할 손해배상액으로 인하여

'임차인이 임대인에게 건물의 명도를 거절할 수 있는가' 가 문제가 됩니다.

결론은

임대인이 임차인에게 보증금을 반환하였다면,

임차인은 자신의 손해배상청구권을 이유로 점포의 명도를 거절할 수 없습니다.

임대차계약 해제로 임차목적물의 반환의무와

임대인의 목적물을 사용수익하게 할 의무불이행에 의한 손해배상의무는 

견련관계가 없다는 것이 판례의 입장입니다.

임대인이 고의 또는 과실로 인하여 임차인의 영업에 지장을 초래한 경우
임차인은 추후 임대차 계약 만료 후
임대인에게 손해배상청구를 빌미로 상가점포의 인도를 거절할 수 없다는 것.

 

대법원 1990. 12. 26. 선고 90다카25383 판결
[판시사항]

임대차계약해제에 따른 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 목적물을 사용수익하게 할 의무불이행에 대하여 손해배상하기로 한 약정에 따른 의무와 사이의 이행상 견련관계 유무(소극)

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