임대인의 임차물 사용 수익 유지의무 - 임차인의 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무) - 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결

임대인의 임차물 사용. 수익 유지의무 및 임차인의 선량한 관리자의 주의의무를 소개해드리겠습니다. 이 자료를 읽어주시면 임대인의 임차물 사용. 수익 유지의무 및 임차인의 선량한 관리자의 주의의무를 이해하시게 될 것입니다. 임대인의 임차물 사용. 수익 유지의무 및 임차인의 선량한 관리자의 주의의무의 지식이 필요하다면 끝까지 읽어주세요. 이제 아래에서 모두 공유해 드리겠습니다.

임대인의 임차물 사용. 수익 유지의무

주택 또는 상가에 대해서 임대차 계약이 이루어졌다면

임대인은

임차인이 계약상 원하는 목적대로 임차물을 사용. 수익 할 수 있도록

그 상태를 유지해야 할 의무가 발생하게 됩니다.

예를 들면

주택의 경우
보일러가 고장 난 경우에는
임대인의 비용으로 수리를 해줘야 합니다.
또는
베란다 유리창이 깨진 경우 (임차인의 고의 과실이 없는 경우) 에도 마찬가지로
임대인이 수리를 해줘야 합니다.


상가의 경우
영업하는 출입문에 손님이 드나드는데 장애가 없도록 유지해줘야 합니다.

임차인이 임차물을 사용하는데 지장이 없도록 임대인이 '유지'해줘야 한다는 것입니다.

그리고 또한

임대인은

임차물에 대해서 소방시설을 갖춰줘야 할 의무도 발생하게 됩니다.

그렇기 때문에 

만일, 

상가점포를 운영하는 데 있어서 소방시설 미비로 인해서 임차인이 영업정지 처분을 받아 운영을 못하게 된 경우에는

임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.

물론, 영업정지 기간 동안은 상가 사용료가 월세에 포함도 되지 않게 됩니다. (월세기간에서 차감)

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서울고법 1986. 12. 15. 선고 85나 2900 제5민사부판결

[ 판결 요지 ]
건물임대인은 계약존속 중 목적물을 임차인이 사용수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로 건물의 소방시설이 미비하여 임차인이 영업을 하지 못하였다면 임차인의 차임지급의무는 발생하지 아니한다.

 

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임대인의 임차물 사용. 수익 의무의 범위

임대인은 임차인이 임차물을 잘 사용할 수 있도록 해야 할 의무가 있다고 말씀드렸습니다.

그렇다면

임대인의 임차인에 대한 임차물 사용. 수익 의무의 그 범위가 중요하게 됩니다.

 

임차물의 소방시설 설치 관리 의무

날이 갈수록 '소방시설 설치 및 관리에 관한 법률'이 강화되고 있습니다.

그래서 예전과는 다르게

요즘은 공동주택의 내부에도 소방시설의 설치가 의무화가 됐습니다.

당연히 상가에도 소방시설을 설치해야 합니다. 

상가시설에 소방시설 설치가 미흡한 경우에는 허가 자체가 되지 않습니다.

또는 허가가 됐다 하더라도

추후에 법에 저촉되는 경우에는 사용하는데 문제가 발생할 수 있습니다. (영업정지)

만일,

임대목적물에 소방시설의 미비로 인해서 임차인이 영업을 못하게 된 경우라면,

임대인이 그 책임을 져야 합니다. 

물론, 임차인은 영업을 하지 못한 부분에 대한 손해배상 및 임차료 지급을 거절할 수 있게 됩니다.

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서울고법 1986. 12. 15. 선고 85나 2900 제5민사부판결

[ 판결요지 ]
건물임대인은 계약존속 중 목적물을 임차인이 사용수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로 건물의 소방시설이 미비하여 임차인이 영업을 하지 못하였다면 임차인의 차임지급의무는 발생하지 않는다.

 

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임대인이 임차인의 특별한 사용에 대해서도 그 상태를 유지해야 하는지 여부

임차인의 특별한 사용이란

예를 들어
단독주택을 임대차 계약하여
스튜디오로 개조하여 사용하는 것.
또는
횟집을 운영하기 위해 대형 수족관을 설치하는 것입니다.

위와 같이 임차인이 통상적이지 않고 특별하게 사용하는 것을 말합니다.

그러면

'임대인이 임차인의 특별한 사용을 위해서 무엇인가 해줘야 할 의무가 있는가?'입니다.

만일, 

임대인에게 통상적 사용에 대한 상태 유지 의무가 있는 경우라고 하면

임대인은 임차인이 단독주택을 스튜디오로 사용할 수 있도록 임대인이 직접 건물 개조를 해줘야 하거나,

임차인이 횟집 운영을 위해 대형수족관을 설치해 줄 의무

또는

대형 수족관 설치를 위해 건물 구조를 변경해줘야 할 의무가 발생하게 됩니다.

물론,

임대차 계약서에 위 사항들을 임대인이 해주기로 특약으로 기재하였다면

사적자치에 의해서 임대인은 그렇게 해줘야 할 의무가 발생합니다.

하지만

그런 경우가 아니라고 한다면 어떻게 될까요?

 

대법원 1996. 11. 26. 선고 96다 28172 판결
[ 판결 요지 ]

임대차계약에서 특별히 임대차의 목적을 단란주점 영업용으로 정한 것이 아니었을 뿐 아니라 계약 당시에는 별도의 단란주점영업허가 시설기준조차 제정되어 있지 아니하였던 경우, 임대인으로서는 그 목적물이 통상의 사용수익에 필요한 상태를 유지하여 주면 족하고 임차인의 특별한 용도인 단란주점영업을 위한 사용수익에 적합한 구조나 성상 기타 상태를 유지하게 할 의무까지 있다고 할 수는 없다.

 

임대차 계약 특약으로 임대인이 설치해주거나 구조변경해 줄 것을 기재하지 않은 경우라면,

임대인은 임대차 목적물의 '통상 사용수익'에 필요한 정도만 유지해 주면 된다는 것입니다.

임대인은 임차인의 특별한 사용을 위한 상태를 유지해줘야 할 의무는 없다는 것입니다.

 

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임대인이 임차인의 도난방지에 대한 보호 의무 여부

주택의 임대차 또는 상가점포의 임대차에서

임대인이 임차인에 대해서 도난방지에 대한 보호의무가 있는지가 궁금하게 됩니다.

만약

임대인이 임차인에 대해서 도난방지에 대한 보호의무가 있다면,

임차인이 도난을 당한 경우가 발생하면 임대인이 임차인에게 손해를 배상해줘야 하게 됩니다.

또는

임대인이 임차인의 도난에 대해서 과실이 없었음을 증명해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

위와 같이

임대인에게 도난 방지 의무가 있다면

임대인은 마음 편히 잠을 잘 수 없겠죠.

그래서

판례에 의하면 임대인은 임차인에 대한 도난 방지 의무가 없다고 합니다.

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대법원 1999. 7. 9. 선고 99다 10004 판결

[ 판결요지 ]
통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용 수익하게 함에 그치는 것이고,
더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 
...
...

 

임대인은 임차인을 위해서 도난 방지를 해줘야 할 의무가 없다는 판결입니다.

그렇기 때문에

임차인은 임차물을 사용하는 순간부터는 스스로 도난방지를 해결해야 하겠습니다.

 

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복합상가(오피스) 임대인의 보완관리 의무

바로 위에서 설명드린 '보안'에 관한 판례에서는 임차인이 스스로 도난방지를 해야 한다고 말씀드렸습니다.

그런데 이번에 설명드릴 임대인의 '보완관리'의무는 조금 상이한 판례입니다.

보통 회사가 밀집한 빌딩들을 떠올리면 이해가 쉬울 것 같습니다.

규모가 작은 빌딩은 8층정도부터 해서 규모가 조금 크다 싶으면 30층이 될 수도 있겠죠.

이런 건물은 1층에 들어서면 인포메이션(프런트)에 안내직원이 상주해 있거나 또는 경비(보안직원)가 있습니다.

규모가 크다면 안내직원도 있고 보안직원도 있는 경우가 있습니다.

이러한 건물에는 중소기업부터 해서 대기업이 회사 경영을 위해 임차해 있습니다.

바로 이런 건물에는

임대인이 임차인의 보완관리의무가 있다고 합니다. 

여기서 말하는 보완관리에는 야간에 보안 및 경비도 포함돼 있다고 합니다.

 

서울민사지법 1984. 3. 27. 선고 83 가합 4091

[ 판결요지 ]
피고는 고층복합빌딩의 임대인으로서 위 빌딩의 전반적인 관리 유지를 하여왔고 특히 야간에 있어서는 보안 및 경비는 오로지 피고의 책임하에 행하여지고 있었으므로 피고로서는 위 빌딩의 각 부분을 임차하고 있는 임차인들이 위 각 부분을 사용 수익하게 하여 줄 임대인으로서의 의무의 일환으로 위 빌딩에 대한 보완관리 의무가 있다 할 것이다.

 

 

일반적인 임대차에 있어서는 임차인이 스스로 도난방지를 하게 되지만,

위 판례와 같이 임대차 목적물이 고층빌딩이고

임대인이 전반적인 유지관리를 해온 경우라면

임대인은 야간에 임차인에 대한 보안의무가 발생하게 됩니다.

 

---

상가임대차에서 임대인이 주변 상권을 조성해야 할 의무가 있는지 여부

임대인의 임차인에 대한 사용. 수익 유지의무 중에서

상가점포의 경우

'임대인이 임차인의 매출이 떨어지지 않도록 주변 상권을 조성해야 할 의무가 있는가?' 하는 문제입니다.

만일,

임대인에게 주변상권 조성에 대한 의무가 있는 경우라고 한다면

임대인은 임차인의 매출이 떨어지지 않도록 주변상권을 조성해줘야 하고,

임차인은 주변상권 악화를 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있게 됩니다.

판례는

임대인은 상가활성화와 상권형성을 위해 노력할 의무는 있지만, 상권 형성을 조성해야 할 의무는 없다고 합니다.

임대인으로서 임차인에게 지급받은 임차료를 적절히 집행해 상가활성화에 노력은 해야 한다는 것이지

의무적으로 상권 형성을 꼭 조성해야할 의무는 없다는 것입니다.

즉, 임대인은 손 놓고 있어도 안되고, 그렇다고 상권조성의무가 있지도 않다는 것입니다.

그리고

임차인은 상가 활성화 및 상권형성이 당초 기대에 미치지 못한 이유로

즉, 매출이 저조한 이유로

임차인은 임대차 계약을 해지할 수 없다고 합니다.

 

대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다 94769 판결
[ 판결요지 ]
상가임대인이 입점주들로부터 지급받은 장기임대료 등을 적절히 집행하여 상가 활성화와 상권 형성을 위해 노력하고 이를 위해 입점주들과 협력할 의무가 있다고 볼 수는 있을지언정, 나아가 전반적인 경기의 변동이나 소비성향의 변화 등과 상관없이 상가임대인이 전적으로 책임지고 상가가 활성화되고 상권이 형성된 상태를 조성하여야 할 의무까지 부담한다고 볼 수는 없다.
...
...
상가의 활성화 및 상권의 형성이 당초의 기대에 미치지 못하였다는 사정만으로 당초의 임대차계약 내용에 당사자가 구속되는 것이 신의칙상 현저히 부당하게 되었다고 볼 수 없다.

 

 

임대인의 임차인에 대한 사용. 수익의무를 요약하자면

1. 임차인이 계약상 목적대로 사용.수익 해줘야 할 의무가 있다.
2. 소방시설 설치 의무가 있다.
3. 임차인의 특별한 사용을 위한 상태를 유지해 줄 의무는 없다.
4. 도난 방지의무는 없다.
5. 상가점포에 있어서 상권조성의무 없다.

이 정도가 되겠습니다.

 

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임차인의 선량한 관리자의 주의의무

선관주의 의무

선량한 관리자의 주의 의무란

'내 재산처럼 관리하라'는 뜻으로 이해하시면 편할 것 같습니다.

예를 들어보면

임차인에게는 '통지 의무' 라는 것이 있습니다.

통지의무란

임차인이 거주하면서 집에 문제가 발생하여 수리를 필요로 하는 경우에는 임대인에게 즉시 알려야 한다는 것입니다.

좀 더 쉽게 설명하자면

집벽에 곰팡이가 발생하였는데 임차인이 임대인에게 그 사실을 알리지 않고 그냥 둔 경우

그 곰팡이를 단순히 약품으로 해결하거나 한쪽 벽지만 교체하면 될 상황을

곰팡이가 여러 군데로 퍼지게 되어서 벽지 교체비가 많이 나오게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

그렇기 때문에 임차인은 임대인에게 즉시 그 사실을 알려서 임대인이 선택할 수 있도록 해줘야 합니다.

이것을 임차인의 통지의무라고 합니다.

임차인의 통지 의무를 설명드린 이유는

임차인의 통지의무가 선량한 관리자의 주의의무 중 하나라고 보면 되기 때문입니다.

내 집처럼 생각한다면 곰팡이를 무시하지 않겠죠.

바로 이렇듯 임차인은 임차물을 사용하면서 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 한다는 것입니다.

그렇기 때문에

임차인의 고의나 과실로 인해서 임차물에 파손이 발생한 경우에는 원상복구를 해야 할 의무가 발생하게 됩니다.

 

임대인의 임차물 사용. 수익 유지의무 및 임차인의 선량한 관리자의 주의의무에 대해서 알아보았습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 다른 지식도 필요하시다면 위의 글들을 참고하세요. 도움이 되셨다면 구독, 좋아요, 하트(공감)를 부탁드립니다.

 

 

 

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