매매 잔금 미지급 & 전세 잔금 미지급 & 계약 불이행( 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결 )

매매 잔금 미지급

매수인이 매매잔금을 지급하지 않은 경우

 

계약 당사자중 일방인 매수인이 매매잔금을 지급하지 않은 경우에는

계약 상대방인 매도인에게 2가지 선택권이 있습니다.

첫째, 부동산 계약서 작성시 위약금으로 약정한 계약금을 '몰수'하고 계약을 해제하는 방법.

둘째, 매도인이 매수인에게 부동산의 계약서대로 계약을 이행할 것을 청구하는 것입니다.

이런경우 계약 이행의 청구와는 별도로 손해배상도 함께 청구가 가능합니다.

 

매수인이 계약의 채무를 불이행하였다면, 매도인의 입장에서는

부동산의 가격이 상승 하였다면,  첫 번째 방법이 좋을 테고,

부동산의 가격이 하락하였다면,  두 번째 방법이 좋지 않을까 생각합니다.  

 

단, 매도인은 

첫 번째 방법이던, 두 번째 방법이던,

선택하기 전에 먼저 해야 할 '의무'가 있습니다.

 

바로

매수인을 '이행지체'에 빠뜨려야 한다는 것입니다.

계약서상의 약정 기일인 매매잔금 날 계약 당사자인 매수인이 약정한 잔금을 지급하지 않았다고 해서

계약 상대방인 매도인이 즉시 매매계약을 해제하던가,

매도인이 매수인에게 계약서 대로 계약의 이행을 청구하고, 손해배상을 청구할 수는 없습니다.

 

계약 이라는 것은 계약 당사자가 서로에게 '권리'와 '의무'를 지게 되는 것입니다.

민법상 계약에 의해서 계약 당사자는 계약 상대방에게 '권리'를 갖는 동시에 '의무'도 갖게 되는 것입니다.

이것을 '동시이행의 항변권'이라고 부릅니다.

즉, 계약 당사자 일방이 상대방에게 '권리'를 행사하라면,  자신의 '의무'를 먼저 해야 하는 것입니다.

 

그러므로

매도인은 계약상 자신이 해야 할 '의무'를 먼저 이행하고 난 뒤에야 비로소, 

권리가 생기는 것입니다.  그 권리란 위에서 설명한 계약해제, 또는 계약이행을 청구할 수 있는 권리 입니다.

 

자, 그럼 매도인의 '의무'에 대해서 구체적으로 알아보겠습니다.

계약 당사자인 매수인이 약정된 잔금 날 약정한 잔금을 지급하지 않은 경우라면,

첫째, 매도인은 매수인이 소유권을 이전할 수 있도록 소유권 이전 구비서류를 준비해야 합니다.

(부동산 매도용 인감증명서, 등기권리증 등)

(대법원 1992.07.14. 선고 92다5713 판결)

(대법원 1987.09.08. 선고 86다카1379 판결)

 

둘째, 매도인은 준비해놓은 소유권 이전 구비서류를 계약당사자인 매수인에게 보여주거나, 부동산 중개사무소에 보관하도록 합니다.

셋째, 매도인은 부동산 중개사무소로부터, 소유권이전에 필요한 구비서류가 준비됐다는 중개업소의 확인서를 받아서를 받아 놓습니다.

넷째, 매도인은 계약 당사자인 매수인에게 그 확인서를 첨부하여, 내용증명으로 잔금을 지급할 것을 최고합니다.

 

이렇게 내용증명이 도달한 뒤 7~15일이 경과 됐다면,

매도인은 계약상 자신이 해야할 '의무'를 다하게 된 것입니다.

그리고

매수인은 그때서야 이행지체에 빠지게 됩니다.

 

그러므로

매도인은 자신의 권리로서 선택권이 발생합니다.

1. 매도인은 매수인에게 계약 해제를 청구하며, 계약금을 몰수하던가,

2. 매도인은 매수인에게 계약서대로 계약을 이행하고, 별도로 손해배상을 청구할 수 있는 청구권이 생기게 됩니다.

 

혹시나

계약 당사자인 매수인의 채무불이행으로 인하여 매도인이 자신의 의무를 다하는 도중에

매도인의 소유권이전 준비서류에 '일부 미비된'서류가 있다 하더라도,

매도인으로서 소유권이전등기의무에 대한 충분한 이행의 제공을 마쳤다고 보는 것이 합당하다는 대법원의 판례가 있습니다.

(대법원 2001.12.11. 선고 2001다36511 판결)

 

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임차인 잔금 미지급

임대차 계약 당사자인 임차인이 계약서의 약정된 기일에 잔금을 지급하지 않은 경우

기본적이 사항은 위 '매수인이 잔금을 지급하지 않은 경우'와 같습니다.

임차인이 잔금을 지급하지 않을 경우

첫째, 계약 당사자인 임대인은 계약 상대방 임차인이 입주할수 있도록 집을 비워두고 임차인에게 현재 준비상황을 알려줍니다.

둘째, 임대인은 준비된 상황을 부동산 중개사에게 알려주고, 집열쇠(또는 비밀번호)를 중개사에게 맡겨두는 것도 좋은 방법입니다.

셋째, 임대인은 부동산 중개사무소로부터 임차인에게 부동산을 인도할 준비가 완료됐다는 확인서를 받아놓습니다.

넷째, 임대인은 계약 당사자인 임차인에게 그 확인서를 첨부하여, 내용증명으로 임대차 잔금을 지급할 것을 최고합니다.

 

이렇게 내용증명이 도달한 뒤 7~15일이 경과 됐다면,

임대인은 계약상 자신이 해야할 '의무'를 다하게 된 것입니다.

그리고

임차인은 그때서야 이행지체에 빠지게 됩니다.

그러므로

임대인은 자신의 권리로서 선택권이 발생합니다.

1. 임대인은 임차인에게 임대차계약 해제를 청구하며, 계약금을 몰수하던가,

2. 임대인은 임차인에게 계약서대로 계약을 이행하고, 별도로 손해배상을 청구할 수 있는 청구권이 생기게 됩니다.

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매도인 계약 불이행

매도인이 등기이전서류를 넘겨주지 않는 경우( 잠적한 경우 )

이번 경우에는 위의 경우와 반대 상황입니다.

계약 당사자인 매도인이 소유권을 이전해주지 않는 상황입니다.(본인의 의무를 이행하지 않는경우,잠적한 경우)

매매계약한 부동산의 가격이 급상승 한 경우에 이런 일이 가끔씩 발생하게 됩니다.

 

거래계약 당사자인 매도인이 소유권 이전 서류를 건내지 않는 경우라면,

매수인은 2가지 선택권을 갖게 됩니다.

첫째, 계약의 이행과 손해배상을 청구 하거나

둘째, 계약을 해제하고 계약금의 배액상환을 청구할 수 있습니다.

 

거래 계약한 부동산의 가격이 상승 하였다면, 첫 번째 방법이 좋을 테고,

가격이 하락하였다면, 두 번째 방법이 좋을것 같습니다.

 

하지만 그러기 위해서는

위에서 설명한 것과 맥락이 같습니다.

 

바로

계약 당사자인 매수인은 계약 상대방 매도인을 이행지체에 빠뜨려야 합니다.

위에서 설명한 매도인 상황과 똑같이

매수인도 자신의 권리를 행사하려면, 먼저 자신의 의무를 이행해야 하는 것입니다.

 

자, 그럼 매수인의 '의무'에 대해서 구체적으로 알아보겠습니다.

계약 당사자인 매도인이 약정된 잔금 날 소유권이전구비서류를 지급하지 않은 경우(잠적한경우)라면,

 

첫째, 매수인은 매도인이 소유권이전구비서류를 교부할때, 건내줄 잔금을 준비합니다.

(또는 매수인이 대출 받는다면 대출을 받기 위해 준비한 서류들)

 

둘째, 매수인은 준비해놓은 잔금이 준비된 통장을 계약당사자인 매도인에게 보여주거나, 부동산 중개사무소에 보여주도록 합니다.

셋째, 매수인은 부동산 중개사무소로부터, 소유권이전에 필요한 잔금이 준비됐다는 중개업소의 확인서를 받아 놓습니다.

넷째, 매수인은 계약 당사자인 매도인에게 그 확인서를 첨부하여, 내용증명으로 소유권을 이전하도록 최고합니다.

 

이렇게 내용증명이 도달한 뒤 7~15일이 경과 됐다면,

매수인은 계약상 자신이 해야할 '의무'를 다하게 된 것입니다.

 

그리고

매도인은 그때서야 이행지체에 빠지게 됩니다.

 

그러므로

매수인은 자신의 권리로서 선택권이 발생합니다.

1. 매수인은 매도인에게 계약 해제를 청구하면서, 계약금을 몰수한다.

2. 매수인은 매도인에게 계약서대로 계약을 이행하고, 별도로 손해배상을 청구한다.

 

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매도인 또는 매수인이 자신의 채무를 이행하지 않겠다고 일방적으로 통보한 경우

계약 당사자 일방이 자기 채무를 이행하지 않겠다고 통보한 경우에는

그 통보를 받은 계약 상대방은 계약상 자신의 의무를 이행할 필요 없이, 즉시 계약을 해제할 수 있습니다.

그리고 이런 경우로서 계약 상대방이 자신의 채무를 이행하지 않겠다고 통보했다면, 계약금도 즉시 몰수할 수 있습니다.

 

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관련 판례

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대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다36511 판결

[매매잔대금][공2002.2.1.(147),260]

【판시사항】

매수인이 계약의 이행에 비협조적인 경우 매도인이 하여야 할 이행제공의 정도

【판결요지】

쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로

......

......

미비된 일부 서류들은 잔금지급시에 교부하기로 하였으며 이들 서류는 매도인이 언제라도 발급받아 교부할 수 있다면 매도인으로서는 비록 일부 미비된 서류가 있다 하더라도 소유권이전등기의무에 대한 충분한 이행의 제공을 마쳤다고 보아야 할 것이고,

......

잔대금지급을 거절할 수 없다.

 

 

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대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결

[소유권말소등기][미간행]

【판시사항】

쌍무계약에서 일방 당사자가 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시한 경우 상대방이 자신의 채무의 이행제공이나 최고 없이 계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】
.....

.....

쌍무계약에 있어서 상대방이 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시한 경우에는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 자신의 채무의 이행제공이나 최고 없이도 계약을 해제할 수 있는 것이다

 

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대법원 1991.3.27. 선고 90다8374 판결

 

 

추가적으로 읽으시면 도움이 되는 문서

계약금 미지급 - 계약금 일부 지급 (대법원 2007다 73611)

 

부동산 계약 중도금 미지급 - 중도금 실권약관 & 중도금의 효력 & 중도금 일부 & 중도금 계약해제

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