원상복구의무 - 임차인 원상복구 - 임대차 화재

원상복구 및 화재에 대하여 소개하겠습니다. 이 글을 끝까지 읽고 나면 원상복구 및 화재를 이해하게 될 것입니다. 원상복구 및 화재의 정보가 필요하신 분들은 모두 읽어주세요. 이제 아래에서 정보를 드리겠습니다.

원상복구

원상복구란

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 

"차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복해야 한다.

이에 부속시킨 물건은 철거할 수있다. " 라고 명시되어 있습니다.

 

즉,

임대차 계약의 당사자인 임차인은 임대차 계약기간이 만료되어,

임대차의 목적물을(집 or 점포)을 임대인에게 반환할 때는

그 목적물을 처음 임대차계약을 체결할 시점의 상태로 되돌려 놓으라는 것입니다.

이것이 민법에서 정해놓은 임차인의 원상복구 의무 입니다.

 

예를들어,

실무에서 이런경우를 볼수 있습니다.

임차인이 임대기간 만료후 전출을 하게 됩니다.

이때, 임대인이 집상태를 확인할경우 집상태가 불량한 경우가 많습니다.

그럴때 임차인들은 종종 이렇게 말합니다.

"저는 전세계약인데, 이걸 제가 고쳐야 돼요?" , "전세는 원래 다 이런거잖아요."

 

하지만, 전세계약이라고해서 임차물을 함부로 다룰 수 없습니다.

그 이유는 민법 제615조에 명시가 되어 있습니다.

남의 물건을 빌려쓸때는 소중하게 쓰라는 것입니다.

 

그리고

민법 제615조의 임차인의 원상복구 의무는 계약서에 특약으로 '명시하지 않더라도' 임차인에게 적용됩니다.

그러니 임차인은 전세계약이던, 월세계약이던, 집 또는 점포를 조심히 다루어야 합니다.

 

그렇다면, 임차인의 원상복구의무의 범위는?

사회적 통념상 어느 누가 사용하더라도 임차물이 마모될 것으로 보여진다면, 그 범위에 한하여

임차인에게 원상복구의무는 발생하지 않습니다.

 

예를들어,

1. 세월의 흐름으로 인해서 집 내부의 벽지가 조금씩 누렇게 변해가는 것.

2. 장판의 미세한 스크래치,  욕실의 실눈에 때, 건물의 하자로 인한 벽지의 곰팡이 등등.

말그대로 사용하다보면 조금씩 낡게 되는 부분은 원상복구에서 제외가 됩니다.

그러나, 

이런 사소한 마모라고 하여도, 그 마모에 대해서 임차인에게 과실이 없어야 합니다.

 

예를들어,

1. 임차인이 화가 난다는 이유로 망치로 벽을 뚫어 버린 경우,

2. 임차인이 기르는 반려동물이 벽지를 훼손한경우,

3. 임차인의 '흡연'으로 인하여 집안에 담배냄새와 벽지가 변질된 경우,

4. 임대인의 동의 없이 에어컨을 설치하여 벽을 뚫은 경우, 

5. 임차물의 벽에 과도하게 많이 못질을 한 경우

6. 침대나 소파를 벽에 바짝 붙여서 벽지에 곰팡이가 생긴경우 또는 가구의 자국이 남은경우

7. 음식섭취로 인하여 벽지에 음식이 튄 경우 등

(판례에서 액자나 TV를 설치하기 위한 못질은 원상복구의 범위가 아니라 판단함)

 

이처럼

임차인의 고의, 과실로 인하여 집이 파손된 경우에는

임차인에게는 원상복구 의무가 발생하게 됩니다.

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상가의 경우에는

임차인의 원상복구의 범위에 있어서,

현 임차인과 임대인이 현시설물에 대하여 임대차계약을 체결할 당시에

계약 당사자인 임대인과 임차인 간의 '특별한 약정'이 없는 한,

현 임차인이 이전 임차인이 설치한 시설물까지

원상복구의무를 지게 됩니다.

 

그 이유는

현재 시설물을 사용하고 있는 현 임차인과

이전에 시설물을 사용하던 이전 임차인 간의

권리금 계약으로 인하여 이전 임차인의 권리와 의무를

현 임차인이 승계하기 때문에 그렇습니다.

그러므로

현재 시설물을 사용하는 현 임차인은

해당 부동산의 계약이 만료가 된다면

이전 임차인의 원상복구 의무까지 부담을 하게 되는 것입니다.

즉,

공실상태로 원상회복 해야 합니다.

(대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142판결)

 

그리고 

현재 시설물을 사용하는 현 임차인은 계약만료로 인하여 원상복구를 하게 될때,

현재 점포에서 제3자가 다시 '영업허가'를 받을 수 있도록 협조를해야 합니다.

그러므로

현 임차인은 사용하던 건물의 영업허가에 대해서 폐업신고절차를 이행해야 할 의무가 발생합니다.

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화재

주택이던, 상가점포이던간에 화재가 발생하는 경우가 있습니다.

이런때,

임대차계약의 목적물인 임차건물에 화재 등이 발생한경우,

계약 당사자인 현 임차인이 그 손해배상책임을 면하기 위해서는

현 임차인의 귀책사유가 아님을 현 임차인이 스스로 입증할 책임이 있습니다.

 

심지어

임차건물에서 발생한 화재의 원인이, 원인 불명인 때에도

계약당사자인 현 임차인이 그 손해배상 책임을 면하기 위해서는

현 임차인이 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 스스로

입증해야 합니다. 

대법 2000다57351 판결

 

혹여나

현재 임차인이 사용중인 임대차 목적물에서 화재가 발생하여,

그 화재가 주변으로 번진경우에는

그 화재로 인하여 발생한 손해배상의 책임은

현 임차인에게 발생하게 됩니다.

그리고 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있습니다. 

대법 2002다39456 판결

 

임차목적물의 화재에 관한 위 판례들을 종합해본다면

임대차 계약으로 사용하고 있는 임차목적물에서 화재가 발생한다면,

계약 당사자인 현 임차인에게 그 화재가 발생하게 된 과실이 있는 것으로 '추정'하게 됩니다.

이런 경우에

임차인이 스스로 자신에게는 '과실'이 없다는 것을 입증해야 합니다.

그리고 그 주변으로 화재가 번진경우에는

임차인이 그 손해까지 모두 배상해야 합니다.

 

화재가 임차인의 원인으로 발생한것이 아니라 하더라도, 그것을 

임차인이 스스로 입증해야 하는것은 매우 어려운 일입니다.

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판례 모음

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대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결

【판시사항】

임차건물이 원인불명의 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 그 귀책사유에 관한 입증책임의 소재(임차인)

【판결요지】

임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.

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대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결

【판시사항】

일부 임차 부분에서 발생한 화재로 건물의 다른 부분도 소실된 경우, 임차인의 임차목적물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상의 범위

【판결요지】

임차 부분에서 화재가 발생하여 건물의 방화 구조상 건물의 다른 부분에까지 연소되어 피해가 발생한 경우라면, 임차인은 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체관계가 있는 다른 부분이 소실되어 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다.

 

 

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대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

【판시사항】

[1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법

[2] A 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설의 설치공사를 하여 커피전문점을 운영하였고, B가 이전 임차인 A로부터 위 커피전문점 영업을 양수하였고, C 주식회사로부터 위 커피전문점을 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 계약기간 만료로 임대차 종료 시 B가 기존의 인테리어시설 등을 철거하지 않자 C 회사가 직접 비용을 들여 철거하였고, 임대기간 만료로 반환할 보증금에서 위 시설물 철거비용을 공제한 사안, C 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 B의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 B가 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 C 회사가 B에게 반환할 보증금에서 C 회사가 지출한 시설물 철거비용은 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례

【판결요지】

[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다. 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다.

[2]  C 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 B의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 B가 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 C 회사가 B에게 반환할 보증금에서 C 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

 

 

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부동산 계약 중도금 미지급 - 중도금 실권약관 & 중도금의 효력 & 중도금 일부 & 중도금 계약해제

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