매도인 하자담보책임 - 민법 제582조 (대법원 2000.01.18. 98다18506)

매도인 및 하자담보책임을 공유해드리겠습니다. 이 문서를 끝까지 읽으면 매도인 및 하자담보책임을 알아두시는 데에 기여가 될 것이라고 기대하고 있습니다. 매도인 및 하자담보책임의 지식이 필요하다면 끝까지 읽어주세요. 이제 아래에서 설명해드리겠습니다.

 

매도인

---

부동산 매매계약에서 매도인이란

부동산을 파는 사람을 말합니다.

매도인은 자신의 부동산을 이전할 의무가 있으며,

매수인에게 대금 지급 청구권을 갖게 됩니다.

 

 

하자담보책임

---

부동산을 매수 한다는 것은 매수인 입장에서 적지 않은 비용이 발생하게 됩니다.

그런데 매수한 부동산에서 하자가 발생하였다면, 매수인 입장에서는 화가 날 것입니다.

매수하기 전에는 하자가 있는지 몰랐으나

살고나서부터 하나 둘씩 하자가 발생하면 참으로 난감하고 속상하게 됩니다.

 

또는

건물을 짓기위해 토지를 매수하였는데,

계약할 때는 문제가 없었으나 잔금을 치루는 기간동안

옆 건물의 건축으로 인하여 내 토지에 건물을 못짓게 된다면

참으로 어이없고 화가 나게 됩니다.

 

이런경우 그 하자에 대해서 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

 

일단 '하자'가 무엇인지 알아보겠습니다.

하자란

매매목적물이 객관적인 성질과 기능이 결여되어, 사용하는데 지장이 발생하는 것을 말합니다.

그러므로 경우에 따라서 매도인에게 그 문제에 대한 수리 비용을 청구하거나

매매계약 자체를 해제할 수 있게 됩니다.

 

 

하자담보책임이란 

물건에 하자가 있는 경우 매도인의 책임을 말합니다.

예를들어

매매 목적물에 하자가 있는 경우에,

수리비용을 청구할 수 있습니다.

 

그리고

매매 목적물의 하자로 인하여

계약의 목적을 달성할 수 없는 경우라면

매수인은 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

 

반대로 말하면,

매매 목적물에 하자가 있지만,

계약의 목적을 달성할 수 있는 정도라면 계약을 해제할 수 없고,

손해배상만을 청구할 수 있게 됩니다.

(민법 제 580조 제1항 매도인의 하자담보책임).

 

그런데

위의 법률을 적용 받기위해서는

매수인에게 선의.무과실을 요하게 됩니다.

 

만약에 매수인이

부동산을 계약할 당시에 그 부동산에 하자가 있거나,

또는

매수인의 과실로 그 하자를 인지 하지 못한 때에는

매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 없게 됩니다.

(민법 제580조 제1항 매도인의 하자담보책임)

 

 

'매도인의 하자담보책임'은

매수인이 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 합니다.

(민법 제582조).

 

민법으로만 판단 한다면

부동산을 매수한 뒤 1년, 2년이 지나더라도

그 하자를 안 날로부터 6개월 내라면, 손해배상을 청구하여

수리비용을 받아 낼 수 있게됩니다.

 

하지만

대부분의 판례는

잔금날을 제척기간의 기산일로 보는 경우가 많습니다. 

즉, 잔금날부터 6개월 카운트를 하는것이 대부분 입니다.

 

매도인 입장에서 본다면 

부동산을 매도 하였는데, 3년 뒤에 수리해달라고 하는 것은

사회통념상 맞지 않으므로

잔금날로부터 제척기간을 기산하는 위 판례는 적절하다고 생각합니다.

모두가 매수인이고, 모두가 매도인이 될 수 있습니다.

 

 

하자담보책임에 대한 사례를 보겠습니다.

아파트 매수 후 매수인이 새롭게 도배를 하기 위해 도배지를 제거 한 결과

기존도배지에서 누수의 흔적이 보인경우라면? 

 

위의 상황이라면 벽지를 제거하기 전까지 누수의 흔적을 알 수 없는 상황이기 때문에

매수인이 미리알 수 없는 경우에 해당하고,

단지 누수라는 이유만으로 매매 목적을 달성할 수 없는 경우가 아니므로

계약 해제는 할 수 없고,

매수인은 매도인에게 손해배상청구로서 방수작업비용만을 청구할 수 있게 됩니다.

 

그리고 

매도인의 하자담보책임은 매도인에게 부과되는 '무과실'책임 입니다.

매매 목적물의 하자가 매도인으로 인하여 발생한 것이든, 그렇지 않든 간에 매도인이 책임을 지게 됩니다.

 

이러한 매도인의 하자담보책임은 임의규정으로서

양당사자의 '특약'으로 매도인의 하자담보책임을 배제할 수 있습니다.

하자담보책임을 배제한다는 것을 정확히 명시 하지 않는 이상,

매도인은 하자담보책임에서 자유로울 수 없습니다.

 

판례를 하나 보며, 마무리 짓겠습니다.

 

내부 누수와 같은 중대한 하자의 책임을 배제하는 것은 아니라고 보며,

매수인은 그에 관하여 선의이고, 무과실이라면

손해배상을 청구할 수 있다.

(대법원 2000.01.18. 98다18506)

 

내용정리

1. 계약 체결때부터 하자가 있었을 것.

2. 매수인이 계약 체결당시 그 하자를 알지 못하였고, 그러한데 과실이 없어야 함.

3. 매수인은 그 하자를 안 날로부터 6개월 내에 권리를 행사할 것.

 

 

 

추가적으로 읽으시면 좋은 포스트

 

원상복구 - 임차인의 원상복구 & 화재 - 원인불명의 화재인 경우

 

부동산 계약 3탄 - 계약해제 못하는 경우 & 계약 이행의 착수란? & 배제특약이란? & 계약 해제 방법

 

매도인 및 하자담보책임에 대해서 알아보았습니다. 도움이 되었나요? 추가적으로 궁금하신 게 있다면 상단의 글들을 참고하시면 됩니다. 이 포스트가 유익했다면 댓글, 하트(공감), 구독을 해주시면 저에게 보탬이 됩니다.