부동산 가계약금 - 가계약의 효력&가계약 해제 ( 대법원 2006.11.24 선고 2005다39594 판결 )

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부동산 계약금 - 계약금을 지급하지 않은경우 - 계약금 일부 - 계약해제 하는 방법 ( 계약해제&계

계약금 미지급 및 계약 해제에 관해서는 위포스팅을 참조해주세요.

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위임계약(대리계약) 주의할 점 - 임대인&임차인 , 매도인&매수인 계약시 상대방이 위임계약인 경

대리계약은 위 포스팅을 참조해주세요.

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가계약에 관하여 대화를 하다보면 

가계약을 '가짜 계약'으로 알고 계신분들이 종종 있습니다.

"언제든지 계약을 해제할 수 있고, 가계약금도 그냥 돌려받는거다." 

라고 말씀하시는 분들이 계십니다.

전혀 그렇지 않습니다.

 

가계약에 관한 사항이 법으로 정해져 있지는 않습니다.

그러나 가계약에 관한 판례는 있기 때문에, 

판례에서 정의한 가계약에 관하여 설명드리겠습니다.

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실무에서 부동산 계약시

마음에 드는 집(또는 점포)을 찾았는데

아직 집주인과 아무런 협의가 되 있지 않은 상태에서,

지금당장 계약서를 작성할 수 없는 상황이라면,

 

대부분의 공인중개사는 일단 가계약금 100만원이라도 이체하라고 합니다.

이런경우에 일단 100만원을 이체한다면,

이것은 

가계약도 아니고 본계약도 아닙니다.

아직 계약이 이루어지지 않은 것입니다. 

그 돈은 돌려 받을 수 있습니다.

 

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가계약

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가계약의 가계약금은 계약금과 같은 성격을 지닙니다.

(계약금에 관한 자세한 포스팅은 맨위 포스팅 참조.)

 

즉,

가계약은 계약과 같은 성격이므로

원칙적으로 법적 구속력이 있습니다.

 

단,

가계약이 법적 구속력이 발생하기 위해서는

가계약금을 입금할 당시에 '계약의 주된 급부'에 관하여

계약 당사자가 계약조건의 구체적인 합의가 성립해 있어야 합니다.

 

계약의 주된급부 외의

부수적인 내용은 상세하게 확정되지 않더라도 구속력이 인정되는 것입니다.

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주된 급부 합의

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매매목적물, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 지급액과 지급일자에 대한 조건,

부동산 인도일, 등기상의 하자에 대한 인수 및 말소조건 등의 합의를 말합니다.

(대법원 2006.11.24. 선고 2005다29594 판결)

 

주된급부의 합의로서 나열한 것들은 법으로 정해진 것은 아닙니다.

하지만 판례로서 

"최소한 위에 나열한 것들에 대해서는 합의가 필요하다"라는 것이

판례의 태도입니다.

 

그러므로

위와 같은 명확한 합의가 없다면

가계약의 성립이 되지 않은 것이고,

그로인하여 입금된 가계약금은

원인이 없으므로 반환해야 한다고 보는것이 맞습니다.

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가계약은 언제든 해제할 수 있나?

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가계약도 계약과 같은 법적 구속력이 있습니다.

그러므로

가계약이 유효하게 성립되었다면

양당사자는 계약을 이행할 의무가 발생하게 됩니다.

 

그런데,

가계약서에 가계약의 해제에 관해서 특별한 약정이 없다면

가계약금은 해약금으로 보게 됩니다.

그러므로 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

 

그러나

'가계약 해제시 가계약금은 매수인에게 전액 반환한다' 라고 특약을 넣었다면,

그 특약은 유효하게 되므로

가계약금은 언제든지 반환받을 수있게 됩니다.

 

즉, 가계약을 언제든 해제할 수 있으나

특별한 약정이 없는한 해약금으로서

가계약금은 몰수 됩니다.

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특별한 약정이란 

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계약서 특약사항에

'가계약금을 아무런 조건없이, 위약금없이 반환하기로' 하는 등의 약정이 있다면, 

가계약금은 전액 반환이 가능합니다.

 

그리고

가계약금 입금당시

주된 부분에 관한 구체적인 합의가 이루어지지 않았다면

장래의 교섭에 의해 계약이 수정될 것이 예정되어 있다면

법적 구속력이 없습니다.

 

이런 경우에 가계약금 반환 요청시

가계약금은 반환이 가능합니다.

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대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결

[판결요지]

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시

매매목적물과 매매대금등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면

그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고

후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도

매매계약은 성립하였다고 본다.

 

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부산지법 2007.7.26. 선고 2003가합10578 판결

[판시사항]

가계약의 법적 성질과 그 판단 기준 및 본계약체결의무를 인정하기 위한 요건

[판결요지]

가계약에 있어서 우선적으로 고려되어야 할 것은 의사표시의 해석을 통하여 나타나는 당사자들의 의사라 할 것인데, 당사자들이 장차 계속되는 교섭의 기초로서 작성한 것이고 장래의 교섭에 의하여 수정될 것이 예정되어 있다면 법적 구속력을 인정하기 힘들 것이지만, 주된 급부에 관하여 대략의 합의가 성립하여 있는 경우라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정되어 있지 않다고 하더라도 위 합의에 관하여는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 할 경우가 많이 있다.

따라서 가계약은 본계약의 주요 급부의 중요부분이 확정되어 있는 경우는 예약 또는 조건부 계약으로 볼 수 있고 그것이 확정되어 있지 않은 경우는 준비단계의 계약으로 볼 것이다.

가계약의 구속력으로 본계약체결의무를 인정하여 그 이행이익의 배상을 구하기 위해서는 가계약에서 본계약 주된 급부의 중요부분에 대해 합의가 이루어져 당사자가 임의로 본계약체결을 파기할 수 없는 상태에 있어야 한다.

 

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대법원 2001.3.23. 선고2000다51650 판결

[판시사항]

계약의 성립을 위한 당사자 사이의 '의사의 합치'의 정도

 

[판결요지]

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.