부동산 계약금 - 계약 성립요건 & 계약금 효력 (대법원 1996.06.14. 선고 95다54693 판결)

부동산 가계약금 - 가계약의 효력&가계약 해제 ( 대법원 2006.11.24 선고 2005다39594 판결 )

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위임계약(대리계약) 주의할 점 - 임대인&임차인 , 매도인&매수인 계약시 상대방이 위임계약인 경

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부동산 계약금 2탄 - 계약금을 지급하지 않은 경우 - 계약금 미지급 - 계약금 일부만 지급한 경우

 

부동산 계약 3탄 - 계약해제 못하는 경우 & 계약 이행의 착수란? & 배제특약이란? & 계약 해제 방법

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계약 성립요건

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계약이란 일단 성립하고 난 후에는

당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다.

 

계약은 당사자간의 의사표시의 합치만으로 성립합니다.

계약서를 작성하지 않아도 되고, 

일정한 형식이나 절차를 요구하지 않고, 

계약금을 지급하지 않아도 됩니다.

 

계약 당사자가 다툼이 생겼을 경우에

법원에서는 특별한 사정이 없는 한

계약서가 존재한다면 그 계약서에 기재된 대로 인정을 합니다.

그러므로

계약서는 신중히 쓰셔야 합니다.

 

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계약금

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계약금은 크게 2가지로 나뉩니다.

 

계약의 해제권을 보류하는 힘을 갖는 해약금

 

그리고

손해배상의 예정의 성질을 갖는 위약금의

성질을 갖습니다.

 

해약금

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해약금이란

계약의 해제권을 유보하기 위한 

계약금의 성질을 말합니다.

 

바로 위에서 설명드린 것처럼

계약은 '해제할 수 없는 것이 원칙'입니다.

 

그런데

해제할 수 없는 계약을 해제할 수 있게 해 주는 게

바로

계약금이라는 것입니다. 

그 계약금을 해약금이라고도 부르는 것입니다.

 

계약금을 지급하는 계약을 하게 된다면,

계약 당사자는 누구든

계약금을 지급하고 (매도인은 배액상환)

계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.

 

 

계약금만 지급하면 별다른 특약이 없어도

해제할 수 있나?

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네. 계약금만 지급하고, 해제권을 유보하는 특약을 작성하지 않더라도

계약을 해제할 수 있는 권리가 발생합니다.

 

민법에 따르면

계약금을 지급하는 계약을 하면서 

계약금의 성질에 관한 약정이 없으면

계약금은 해약금으로 추정하게 됩니다.

 

구체적으로 살펴보면

계약금 10%의 매매계약(또는 전. 월세 계약)을 체결하면서

계약서 특약에

'계약금을 해약금으로 한다'는 약정을 기재하지 않더라도

해약금 약정이 있는 것으로 추정하게 됩니다.

즉, 특약이 없더라도

계약금을 포기하고 계약해제가 가능한 것이죠.

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위약금

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위약금 약정이란

계약서 특약에 '계약금을 위약금으로 본다'라는

약정을 기재한 경우라면,

 

계약 당사자 일방이

계약조건의 채무를 불이행한 경우에는

그것에 대한 '손해배상'의 예정액으로 보게 됩니다.

즉,

계약 당사자 중 일방이 계약을 불이행할 경우

계약금(매도인이 불이행한 경우 배액)의 몰수가 가능하게 됩니다.

 

위약금 약정으로 계약금 몰수하게 되는 경우

계약 당사자 일방의 채무불이행으로 인하여 발생한 손해가

위약금(계약금)을 초과한다 하더라도

그 초과 부분을 따로 청구할 수 없습니다.

(대법원 1993.4.23. 선고 92다 41719 판결)

 

예를 들자면,

매매대금이 5억 인 매매계약에서

계약금을 10%인 5천만 원으로 계약하였고,

위약금 약정을 기재한 경우라면,

 

계약 당사자 일방의 계약불이행으로 인하여 발생한 손해가 1억 원이라면, 

1억의 손해배상금을 받을 수 있는 것이 아니라, 

실질적으로 발생한 손해액과는 관계없이

계약금 5천만 원을 손해배상금으로 본다는 것입니다.

 

"그럼 계약금을 높게 기재하면 되겠네?"

"네 맞습니다."

하지만 계약금은 '양날의 칼'이라는 것을 명심하기 바랍니다.

 

계약서 특약에 '위약금 약정'을 기재하지 않은 경우

계약을 체결하면서 계약서에 '위약금'약정을 기재하지 않은 경우라면,

계약 당사자 일방이 채무불이행을 하더라도

계약 당시 지급한 계약금을 위약금으로 몰수할 수 없습니다.

위약금의 효력은 발생하지 않게 됩니다.

(대법원 1996.06.14. 선고 95다 54693 판결)

 

예를 들어,

계약의 상대방인 매수인이 약속한 날짜에 중도금을 이체하지 않거나,

또는

계약 당사자 일방이

특약에 기재된 약속을 이행하지 않아서 계약이 해제되더라도

계약금을 몰수할 수 없게 되는 것입니다.

 

이런 경우에는 매도인 측은 

계약 당시 수령한 계약금을 반환해야 합니다. 

그리고

손해배상 청구를 별도로 해야 하는데,

매도인이 입은 손해를 직접 입증해야 하는데 쉽지 않습니다.

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해약금과 위약금을 혼동하지 말아야 합니다.

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해약금이란

계약 당사자 중 계약을 '해제'하고 싶은 자가 

계약금을 포기하고 (매도인은 배액 배상), 계약을 해제하는 것을 말합니다.

약속을 무효로 하는 것에 대해서 그만큼의 대가를 지불하는 것입니다.

 

위약금은

계약 당사자 중 일방이

계약을 해제하는 것이 아니라,

계약서 상의 계약의 내용을 '이행'하지 않은 것에 대한 대가를 말합니다.

즉, 약속을 어긴 것에 대해서 부과하는 것입니다.

 

정리하면

해약금이라는 것은 계약을 포기하고자 할 때 효력이 발생하는 것.

위약금은 상대방이 약속을 지키지 않았을 때 효력이 발생하는 것.

 

내가 쓴 계약서에

위약금 약정이 없다면

상대방이 약속을 안 지켜도 계약금을 몰수할 수 없습니다.

 

위약금 약정이 없는 계약을 체결하였고,

상대방이

계약서상의 계약의 내용을 이행하지 않는 경우이고,

 

그렇다고 해서

계약을 해제하는 것도 아닌 상태로 계약을 질질 끌게 되면

 

여간 피곤한 게 아닙니다.

그러므로 계약서 작성 당시에

위약금 조항을 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

계약금에 대해서 이해가 되셨으면 좋겠습니다.

계약금과 관련하여 다음 포스팅에서 이어서 설명드리겠습니다.

아래 포스팅을 참조해주세요.

부동산 계약금 2탄 - 계약금을 지급하지 않은 경우 - 계약금 미지급 - 계약금 일부만 지급한 경우

 

부동산 계약 3탄 - 계약해제 못하는 경우 & 계약 이행의 착수란? & 배제특약이란? & 계약 해제 방법

 

부동산 계약 중도금 미지급 - 중도금 실권약관 & 중도금의 효력 & 중도금 일부 & 중도금 계약해제

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대법원 1996.06.14. 선고 95다 54693 판결

[판시사항]

계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부

 

[판결요지]

위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.