임대인의 영업방해로 인한 손해배상청구 - 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결

임대인의 영업방해로 인한 손해배상에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 이 게시글을 읽으면 임대인의 영업방해로 인한 손해배상을 알아두시는 것에 힘이 될 것입니다. 임대인의 영업방해로 인한 손해배상이 궁금하신 분들은 모두 읽어주시면 도움이 될 것 같습니다. 이제 아래에서 정보를 드리겠습니다.

임대인의 영업방해

임대인이 고의적으로 

임차인의 영업을 방해하는 경우에 대해서 설명 해드리겠습니다.

임대인이 고의성을 갖고

임차인의 영업을 방해하거나(물건을 적치하여 통행을 방해 하는경우),

현 임차인이 다음 세입자를 구하는것을 방해한 뒤(재건축이나, 구조변경을 명목으로 쫓아내려는 시도.)

현임차인이 새로운 세입자를 구하지 못하고 퇴거한 뒤에,

임대인이 같은 업종에 비슷한 상호로 운영하는 사례가 있습니다.

임대인이 현 임차인의 영업을 방해하는 경우에 대해서 설명해보겠습니다.

 

임대인이 임차인의 영업을 방해하는 방법

대부분의 임대인이 영업을방해하는 경우는 단독상가(건물주 1명)에서 주로 발생하며,

프라자상가(분할상가)에서는 접하기 쉽지 않습니다.

그 이유는

프라자상가는 '집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 관리인이 별도로 있기 때문입니다.

 

즉,

관리인이 별도로 있기 때문에

임대인 마음대로 조치를 할 수 없게 됩니다. 

오히려 관리인이 임대인의 행동을 저지할 수 있는 것이죠.

그렇기 때문에

프라자 상가에서는 임대인이 임차인의 영업을 방해하는 사례가 극히 드뭅니다.

그러나

단독상가에서는 건물주가 자신의 마음대로 행동하기 때문에

임대인의 상식 밖의 행동을 접하는 경우가 종종 발생하게 됩니다.

그 상식 밖의 대표적인 행동들이

단전 및 단수, 출입구 차단, 계약갱신 거절등이 있습니다.

---

단전 및 단수

 

대구지방법원 2012. 5. 21.자 2012카합186 결정 판례에 의하면

임차인이 단기적으로 소액으로 월세를 미납한 경우에는 단전 및 단수가 불가능합니다.

하지만

임차인이 실수로 월차임을 한 번 이체하지 않은경우

이것을 빌미로 즉시 단전 또는 단수 하는 경우가 있습니다.

임대인의 이러한 단전,단수 행위가

법적으로 가능, 불가능을 떠나서

일단,

임차인에게 손해를 가하여 임차인의 영업을 불리하게 만들기위함이 있습니다.

임차인의 약점을 하나라도 잡아내서 말도 안되는 행동을 하는 임대인이 가끔있습니다.

 

 

---

출입구 비계파이프 설치(출입차단) 및 시설 사용제한

임대인이 건물의 리모델링을 빌미로 비계파이프를 설치하여

고객들의 매장 접근을 불편하게하여

임차인의 매출에 타격을 가해

임차인 스스로 퇴거하도록 유도 하는 방법입니다.

그리고

평소에 임차인이 영업을 위해 사용하던

주차장, 화장실, 공용출입구 등을 폐쇄하거나 엘리베이터사용을 못하게 하는 방법들도 있습니다.

매장의 위치나 업종에 따라서 주차장 이용을 못한다면 

영업에 큰 타격을 입을 수 있기 때문에

임대인의 일방적인 주차장 이용금지 행위는 임차인에게 경제적으로 큰 타격을 주게 됩니다.

 

 

 

---

재건축 명목으로 임차인 명도

상가 임대차에는 

계약갱신요구가 10년간 가능합니다.

한마디로 법적으로 10년간 임차인의 영업을 보장받게 됩니다.

그런데

재건축 사유가 발생하게 된다면, 임대인은 계약갱신을 거절할 수가 있습니다.

이것을 악용하는 것인데,

실제로

임대인은 재건축의사가 없지만, 

재건축을 하는 척하면서 

임차인의 계약갱신요구를 거절하여, 임차인이 스스로 퇴거하도록 만드는 방법입니다.

임차인이 퇴거하고 나면

임대인이 새로운 세입자를 받거나 (새 세입자에게 권리금, 즉 자릿세를 임대인 본인이 받음)

임대인 본인이 직접 영업을 하는 경우 입니다.

그리고

현재에도

건물주가 바뀌었다는 명목으로

세입자에게 퇴거를 요구하는 경우도 있습니다.

물론

세입자가 사업자등록을 하였다면

'대항력'이 있기 때문에 거절할 수 있으나 

실무에서는

법에대해서 모르는 분들이 많기도 하고, 눈치보여서 나가는 경우가 비일비재 합니다.

 

---

 

임대인의 영업 방해로 인한 손해배상 범위

---

 

조금전에는 임대인이 임차인의 영업을 방해하는 통상적인 방법들에 대해 알아봤습니다.

이번에는

임대인이 부담해야 할 손해배상 범위에 대해 다뤄보겠습니다.

즉,

임대인이  '어떠한 행위를 하게 되면 손해배상을 하게 되는가' 에 대해 알아보는것입니다.

즉,

임대인이 임차인의 영업이나 주거 목적에 부당하게 방해를 가했을 때,

임차인이 어떤 손해배상을 받을 수 있는지에 대해 법적 기준을 설명하는 내용입니다.

---

사건 개요 및 주요 쟁점

임대차 계약이 체결된 후 임차인은 임대인의 임차목적물(주거 또는 상업시설)을 정상적으로 사용할 수 있어야 합니다.

하지만

임대인의 방해 행위로 인해 임차인이 임차물의 사용 및 수익을 제한받거나 불가능하게 되는 경우,

'임대인이 부담해야 할 손해배상 범위는 어디까지 인지' 알아보는 것입니다.

예를 들어,

임차인이 상가를 임대하여 영업을 하고 있었으나,

임대인의 일방적 사유로 인해 임차인의 영업 활동을 방해하여 상가 운영이 불가능해졌다면,

임차인은 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한,

임대인의 방해로 인해 임차인이 임차물을 더 이상 사용할 수 없을 경우에도 마찬가지로

임대인은 임차인에게 그에 따른 손해를 배상해야 합니다.

 

---

판시사항

위 판례에서 다룬 핵심 법적 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대인의 방해행위로 인해 임차인이 임대차목적물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었을 때, 임차인이 청구할 수 있는 손해의 범위.
2. 임대인의 방해로 인해 임차인이 영업을 중단하거나 손실을 입었을 경우, 임대인의 손해배상 책임이 어느 정도까지 적용될 수 있는지 여부.
3. 임대차 계약의 종료가 임대인의 귀책사유로 인해 이루어졌을 때, 임차인이 청구할 수 있는 금전적 보상의 범위.

판결에서는 임대인의 방해로 인해 임차인이 경제적 손실을 입었을 경우,

임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다는 원칙을 명확히 하고 있습니다.

이 경우

임차인은 임대인에게 임대차보증금 반환 청구권을 행사할 수 있으며, 추가적으로 손해배상도 청구할 권리가 있습니다.

 

---

판결 요지

1. 임대인의 방해행위가 있었고, 그로 인해 임차인이 임대차 목적물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었다면, 임대인은 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다.
2. 임차인은 임대차보증금을 반환받을 권리를 가지며, 추가적으로 임차인이 계속 영업을 했을 경우 얻을 수 있었던 이익 또는 영업 중단으로 인한 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다.
3. 또한 임차인이 임대차 계약이 정상적으로 유지되었더라면 얻을 수 있었던 추가 이익(휴업 손해 등)도 배상해야 한다고 판시했습니다. 이는 임차인이 해당 임차목적물을 계속 영업에 사용했을 때 발생할 수 있었던 예상 수익을 포함한 손해를 의미합니다.
4. 단, 임차인이 다른 점포로 이주할경우에, 그 이주비 및 부동산중개료는 포함되지 않습니다.

---

 

시사점

이번 판례는 실생활에서 임대인이 임차인의 임대차 목적물 사용을 부당하게 방해한 경우에 매우 중요한 의미를 가집니다. 특히,

임대인의 방해로 인해 임차인이 정상적인 영업을 하지 못하거나,

주거 목적으로 사용하지 못하게 될 경우,

그에 따른 손해배상 청구가 가능하다는 점을 명확히 하고 있습니다.

 

임차인의 권리 보호

임차인은 계약 기간 동안 임대차 목적물을 정상적으로 사용하고,

그 사용을 통해 수익을 창출할 권리가 있습니다.

그러나

임대인이 부당하게 임차인의 사용을 방해하거나,

임대차 목적물을 사용할 수 없게 만들었을 경우,

임차인은 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

예시: A 씨는 상가를 임대하여 카페를 운영하고 있었으나,
임대인 B 씨가 상가 건물의 공사를 이유로 A 씨의 카페 영업을 방해했습니다.
이로 인해 A 씨는 카페를 운영할 수 없었고,
영업 손실을 입게 되었습니다.
이 경우 A 씨는 B 씨에게 손해배상을 청구할 수 있으며,
특히 영업 중단으로 인한 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다.

---

임대인의 책임

임대인은 임차인이 임대차 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 적절한 환경을 제공할 의무가 있습니다.

즉,

임대인은 임차인이 영업하는데 방해요소가 있다면 그것을 해결해줘야할 의무가 있다는 것입니다.

그럼에도 불구하고

임대인이 부당하게 임차인의 사용을 방해하거나,

임차인이 계약에 따라 목적물을 사용하지 못하게 했다면,

그로 인해 발생한 손해에 대해 책임을 지는 것은 너무나 당연한 것입니다.

---

임차인의 손해배상 청구 범위

임차인은 임대인의 방해로 인해 발생한 경제적 손실을 모두 배상받을 수 있습니다.

특히

영업 중단으로 인해 발생한 손해뿐만 아니라,

정상적인 영업을 했을 경우 발생했을 예상 수익에 대해서도 청구할 수 있습니다.

---

 

최종 요약

1. 임대인은 임차인이 정상적으로 영업활동을 할 수 있도록 적절한 환경을 제공해야할 의무가 있다.
2. 임대인이 임차인의 영업을 방해한경우 임차인은 매출감소에 따른 손해배상 청구를 할 수 있다.

 

같이 읽으면 유용한 게시물

- https://hyun-88.tistory.com/entry/%EC%83%81%EA%B0%80%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95-%EC%9E%84%EB%8C%80%EA%B8%B0%EA%B0%84-%EA%B7%B8%EC%99%B8-%EB%AA%A8%EB%93%A0%EA%B2%83

상가임대차보호법 임대기간 & 그외 모든것

 

- https://hyun-88.tistory.com/entry/%EC%83%81%EA%B0%80%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8-%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EB%8C%80%EC%B2%98-%EB%B0%A9%EB%B2%95-%EB%8C%80%ED%95%AD%EB%A0%A5-%EC%85%80%ED%94%84-%ED%99%95%EC%9D%B8

상가임대차 보호법 - 경매 대처 방법 & 대항력 셀프 확인

 

- https://hyun-88.tistory.com/entry/%EC%83%81%EA%B0%80%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95-%EC%A0%81%EC%9A%A9-%EC%97%AC%EB%B6%80-%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90-2011-7-28-%EC%84%A0%EA%B3%A0-2009%EB%8B%A440967-%ED%8C%90%EA%B2%B0

상가건물임대차보호법 적용 여부 - 대법원 2011. 7. 28 선고 2009다40967 판결

 

 

 

임대인의 영업방해로 인한 손해배상을 공유해드렸습니다. 모두 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 필요하신 정보가 있다면 위의 글들을 참고하십시오. 도움이 되셨다면 댓글, 하트(공감), 구독을 부탁드립니다.