상가&토지&오피스텔 취득세 그외 세금

이번시간에는 주택과 농지를 제외한 전반적인 부동산의 취득세에 대해서 알아보겠습니다.

상가, 오피스텔, 토지 취득세

상가, 오피스텔, 토지의 취득세는

표준세율을 적용하게 됩니다.

표준세율은 취득세 4%가 적용됩니다.

지방교육세와 농어촌특별세가 발생함으로

표준세율 4.6%를 적용합니다.

​취득세 4%

+

지방교육세 0.4%

+

농어촌특별세 0.2%

총 취득세 = 4.6%

 

예를들어,

상가 매매가 30억인 경우,

30억 x 4.6% =

총 취득세는 1억 3천 8백만 원 입니다. 

 

토지 매매가 30억인 경우,

30억 x 4.6% =

총 취득세는 1억 3천 8백만 원 입니다. 

 

오피스텔 매매가 30억인 경우,

30억 x 4.6% =

총 취득세는 1억 3천 8백만 원 입니다. 

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상가& 오피스텔&토지를 여러채 보유한 경우 취득세

상가, 오피스텔, 토지에는 중과세가 없습니다.

(사치성 재산은 예외적으로 중과세가 있음)

그렇기 때문에

상가, 오피스텔, 토지를 여러채 보유하고 있는 상태에서

추가적으로

상가, 오피스텔, 토지를 취득하게 되더라도 취득세는 4.6%를 적용받게 됩니다.

 

구체적으로,

상가를 2채를 가지고 있는 상태에서 추가적으로 상가를 취득하여도

신규 상가의 취득세는 4.6%, 

상가를 3채를 가지고 있는 상태에서 추가적으로 상가를 취득하여도

신규 상가의 취득세는 4.6%의 세율을 적용하게 됩니다.

 

토지를 2필지 가지고 있는 상태에서 추가적으로 토지를 취득하더라도

신규로 취득하는 토지의 취득세는 4.6%,

토지를 3필지를 가지고 있는 상태에서 추가적으로 토지를 취득하여도

신규로 취득하는 토지의 취득세는 4.6%의 표준세율을 적용하게 됩니다.

 

오피스텔도 위와 같습니다.

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20.8.12일 이후 신규 취득하는 주거용 오피스텔

오피스텔에 있어서 혼동하는 분들이 계십니다.

20.8.12일 이후 부터는 주거용 오피스텔을 주택으로 보는게 맞습니다.

20.8.12일 이후에 아파트,빌라등 주택을 취득할때는

현재 보유하고 있는 오피스텔을 주택으로 산정한다는 것입니다.

단, 주택을 보유한 상태에서 이후에 오피스텔을 취득할 때에는 취득세 중과세를 적용하지 않습니다.

예를들어,

20. 9. 10일 서울에 있는 삼성아파트를 새롭게 취득할려고 합니다.

그런데 현재 세종시에 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 상태입니다.

이런경우

오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 취득하는 것이므로,

삼성아파트는 취득세 중과세를 적용받게 되어서,

삼성아파트는 취득세 8.4%를 부담하게 됩니다.

 

이번에는 반대로

20.9. 10일 세종에 있는 주거용 오피스텔을 새롭게 취득할려고 합니다.

그런데 현재 서울에 삼성아파트를 1채 보유하고 있는 것입니다.

이런경우 위의 사례와는 다르게 오피스텔은 중과세가 적용되지 않습니다.

주택을 몇채를 보유하고 있던 간에, 오피스텔을 취득하는 경우에는 중과세를 적용하지 않습니다.

그렇기 때문에

새롭게 취득하는 세종시의 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%가 됩니다.

 

조금더 예를 들어보겠습니다.

비조정지역에서

주택을 2채 보유한 상태에서 주거용 오피스텔을 취득한 경우 오피스텔의 취득세는 4.6%,

주택을 3채 보유한 상태에서 주거용 오피스텔을 취득한 경우 오피스텔의 취득세는 4.6% 입니다.

조정지역에서

주택을 1채 보유한 상태에서 주거용 오피스텔을 취득하는 경우 취득세 4.6%,

주택을 2채 보유한 상태에서 주거용 오피스텔을 취득하는 경우 취득세 4.6% 입니다.

 

현재 주택을 몇채를 보유하던간에, 주거용 오피스텔은 취득세가 4.6%가 되는 것입니다.

단, 오피스텔을 보유하였다면, 그 뒤에 취득하는 아파트나, 빌라는 취득세 중과세를 적용받는 것입니다.

정리하자면,

오피스텔을 취득할 경우에는 취득세 중과세 적용이 되지 않습니다.

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상가&오피스텔 취득시 부가세

상가와 오피스텔은 매수인이 취득을 하게 될 경우,

그 취득하는 상가와 오피스텔의 건물분에 대해서 부가세가 발생하게 됩니다.

단, 

그 취득하는 상가와 오피스텔의 토지 부분에 대해서는 부가세가 발생하지 않습니다.

(토지는 부가세가 없음)

그리고

주택과, 토지에 대해서 매입을 하더라도 부가세가 발생하지 않습니다.

조금더 설명드리자면,

상가와 오피스텔에 있어서 부가세는 계약당시의 전체 매매대금에서 발생하지 않습니다.

상가와 오피스텔의 건물과 토지를 분리하여 건물 가격분에 대해서만 부가세가 발생하게 됩니다.

예를들어,

매수인이 30억 짜리 상가를 매입하는경우, 

토지가격 19억, 건물가격 11억 이라고 예를 들어보겠습니다.

그렇다면

토지에는 부가세가 발생하지 않으므로, 토지가격 19억에 대해서는 부가세가 일체 발생하지 않습니다.

 

단,

건물가격 11억에 대해서만 부가세가 발생하게 됩니다.

원칙상

부가세는 매도인이 납부하는 것이기 때문에

부동산 매매를 완료할때 매수인이 건물분 부가세에를 매도인에게 지급하면됩니다. 

 

물론,

매매계약서의 계약서상에 '부가세 별도'라고 기재가 되어 있다면,

약정한 매매대금외에 별도로 건물분 부가세를 매수인이 추가적으로 부담해야 합니다.

(약정한 매매대금 + 건물분 부가세)

 

하지만

매매계약서의 계약서상에 '부가세 별도' 라고 별도로 기재하지 않은 경우라면,

건물분 부가세는 약정한 매매대금안에 포함된 것으로 보기 때문에

매수인은 계약서상의 매매대금 외에 추가적으로 부담할 금액이 없습니다.

즉,

매도인이 매매대금에서 건물분 부가세를 부담해야 한다는 것입니다.

 

그리고

상가나 오피스텔의 매매계약을 할때

매도인과 매수인이 '포괄적 양도 양수'계약을 체결하였다면, 

취득하는 상가나 오피스텔의 건물분 부가세는 발생하지 않게 됩니다.

 

하지만

포괄양수도의 요건이 생각보다 까다로워 안되는 경우가 많으니

세무상담 잘 받아보시고 절세하시기 바랍니다.

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교통유발부담금

매수인이 상가를 매매로 취득하게 될 경우에는

그 취득하는 상가에 대해서 취득세와 부가세 외에 교통유발부담금이 발생하게 됩니다.

매수인이 상가 취득시 발생하는 교통유발부담금은 항상 발생하는 것이 아니라,

매수인이 취득하고자 하는 상가건물의 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상일 경우에

교통유발부담금이 발생하게 됩니다.

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사치성 재산 - 고급오락장 , 별장, 골프장, 선박

매수인이 취득하려는 부동산이 사치성 재산인 경우에는 취득세가 중과세 됩니다.

취득하는 부동산의 사치성 재산에는 고급오락장, 별장, 골프장, 선박 등이 있습니다.

이러한 사치성 재산들은 일반적인 부동산과 다르게 중과세를 적용 받게 됩니다. 

매수인이 이러한 사치성 부동산을 취득할 때에는

취득하려는 부동산의 종류가 사치성 재산인지, 아닌지 그 유무를 따지는 것이지

주택의 부동산 취득시 처럼 조정지역이냐 비조정지역이냐로 구분하는 것이 아닙니다.

 

사치성부동산의 취득세 중과세율은 조정지역의 다주택자 중과세율과 세율이 같습니다.

취득세 4%

+

( 중과기준세율2% x 4배 )

=  취득세 12% 

사치성재산은 중과세로 인하여 취득세가 12%입니다.

 

고급오락장 ( 외국인 전용 카지노 제외 ) 같은 경우에는

취득세 12%

+

농어촌특별세 = 단일세율 0.2%  

+

지방교육세 = 취득세의 10% = 1.2%  

= 총 취득세는 13.4%가 발생합니다.

 

그리고

매수인이 매매로 취득하려는 상가건물에 유흥주점이 있다면 취득세가 중과 됩니다. 

매수인이 직접 운영하지 않더라도 그 매매 목적물의 상가건물에 유흥주점이 운영중이라면

매수인은 취득세 중과세를 적용받게 되는 것입니다.

또는

매수인이 일반상가를 취득한 후 '5년' 이내에 위락시설로 용도를 변경한 경우에도 취득세는 중과세를 적용받게 됩니다.

단,

매수인이 일반상가를 취득한 후 5년이 지난 시점에 건물의 용도를 위락시설로 변경한 경우라면 중과세는 적용되지 않습니다.

유흥주점이란

면적 100제곱미터 초과하면서  2번 3번 중 하나에 해당하는 경우를 말합니다.

⑴ 면적이 공용면적 포함하여 100제곱미터를 초과 하고, 

⑵ 캬바레, 나이트클럽, 디스코클럽 등

⑶ 융흥접객원( 남녀 불문, 임시로 고용된 사람을 포함 )을 두는 경우로,  별도로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50이상이거나,  객실 수가 5개 이상인 영업장소 ( 룸살롱, 요정 등 )

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같이 읽으시면 유용한 문서

취득세 신고납부기한 (신고불성실가산세, 납부불성실가산세)

 

계약금 미지급 - 계약금 일부 지급 (대법원 2007다 73611)

 

중도금 미지급 - 중도금 실권약관( 대법원 2002.3.29. 선고 2000다577 판결 )

 

매매 잔금 미지급 & 전세 잔금 미지급 & 계약 불이행( 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결 )

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