계약갱신청구권 - 갱신청구계약서 작성 및 계약갱신요건

계약갱신청구권

계약갱신청구

임대차 3 법이2020년 7월 31일에 공포. 심의되었습니다.

그래서 주택임대차보호법에 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 생기게 되었습니다.

그중에 계약갱신청구에 대해 알아보겠습니다.

 

계약갱신청구(요구)는 기존에 상가임차인들에게만 있던 권리입니다.

상가임차인들은 임대차 계약을 1년으로 체결하였더라도,

임대인에게 총 10년간의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다.

(2018년 이전 계약한 상가임차인은 총 5년을 보호받았습니다.)

 

그에 반해

주택임차인들은 거주하는 주택에서 오랜 기간 거주하고 싶더라도 

법으로 보호받는 기간은 2년뿐이었습니다.

 

물론

임대인과 협의 하에 추가적으로 더 거주할 수는 있습니다. 

또는 묵시적 갱신을 통해서 2년을 더 거주할 수도 있습니다.

 

하지만

임대인이 임차인의 거주 의사에 반해서

퇴거통보를 한다면 최종적으로 보호받는 기간은 2년뿐이었습니다.

 

그런데

임대차 3 법이 2020년 공포되어 모든 주택임차인에게도 계약갱신청구권이 발생하게 되었습니다.

모든 주택임차인이라고 말씀드린 이유는 주택임대차 계약갱신청구권이 소급효로서 기존의 계약을 체결한 임차인들까지 포함한다는 뜻입니다.

위에서 언급했듯이 상가임차인의 갱신청구권이 2018년 기준으로 기존에 5년에서 10년으로 연장이 됐습니다.

이때는 2018년 이후 새롭게 계약을 체결한 상가임차인들만 10년이 적용되었고, 그 이전에 계약을 체결한 상가임차인들은 5년만 보호를 받게 되었습니다. 

그런데 주택임대차에 있어서는 소급효로서 기존의 임차인들까지 법이 적용됐습니다.

 

그래서 

모든 주택임차인이 임대인의 퇴거통보에도 불구하고 임대인의 퇴거통보를 거절하여

총 4년의 거주기간을 법적으로 보호받게 되었습니다.

 

위 법조문을 한번 보시겠습니다.

주택임대차보호법 제6조의 3
"제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."

여기서 말하는 제6조는 주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신을 말합니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하니 아니한 경우에도 또한 같다.

즉, 임차인이 임대인에게 임대차계약 만료 2개월 전까지 갱신청구를 할 경우

임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못한다는 뜻입니다.

 

그래서

주택임대차보호법 제6조의 3항에 근거하여

상가임차인뿐만 아니라 주택임차인에게도 계약을 갱신할 수 있는 권리가 발생하게 된 것입니다.

 

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묵시적 갱신이 된 경우

묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 행사 가능 O
계약갱신청구권 후 묵시적 갱신 가능 O

1. 법으로 총 4년을 보호받는다고 하니 묵시적 갱신이 된 경우라면 계약갱신청구권을 주장할 수 없는가?

반대로

2. 계약갱신청구권을 주장하였다면 그 이후에 묵시적 갱신은 불가능한 것인가?

 

위 2가지가 많이 하는 질문입니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 별개로 보셔야 합니다.

 

묵시적 갱신이란

위 임대차보호법 제6조의 조문 그대로 이해하시면 됩니다.

임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인 또는 임차인 양당사자가

퇴거 의사를 밝히지 않았다면 기존의 임대차계약과 동일하게 2년 연장된 것으로 보는 것이 묵시적 갱신입니다.

즉,

묵시적 갱신으로 인해 기존의 임대차 기간이 2년 연장된 경우라면 총 4년을 거주할 수 있는 상황입니다.

그러한 상태에서 임차인은 계약갱신청구권을 행사한다면 총 6년을 거주할 수 있게 되는 것입니다.

한마디로 

묵시적 갱신도 가능하고 계약갱신청구도 가능하다는 말씀입니다.

 

그리고 

최초 임대차기간 2년이 끝나기 전에 계약갱신청구권을 행사하였더라도,

임대차기간이 끝나기 2개월 전에 퇴거에 의사가 없었다면 자동으로 묵시적 갱신이 성립하게 됩니다.

결론은 6년을 거주할 수 있게 됩니다.

 

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계약갱신청구를 언제까지 해야 하나?

계약만료 6~2개월 전까지

묵시적 갱신과 마찬가지로 임대차 기간이 만료하기 6개월 전부터 ~ 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하면 됩니다.

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계약갱신청구를 문자로 가능한가?

가능하지만 추후 다툼의 여지가 발생할 수 있다.

중요한 부분입니다.

계약갱신의 통보는 구두, 문자, 메일, 편지등 뭐든지 가능합니다.

그런데 제가 중요하다고 말씀드린 이유는

우리나라 민법은 도달주의를 원칙으로 합니다.

민법 제111조(의사표시의 효력발생시기)
① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
② 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 '도달'을 해야 한다는 것입니다.

만일, 

임차인이 임대인에게 문자로 계약갱신청구를 한 경우에

임대인의 휴대폰이 착신정지 또는 번호를 바꾼 경우라면 임차인은 임대인에게 계약갱신의 효력을 주장하기 힘들 수 있습니다.

예를 들어

2025년 3월 15일이 임대차 기간 만료
임차인이 임대인에게 2025년 1월 13일 날 문자로 계약갱신청구를 한 상황입니다. 
물론, 기존에 임대인과 연락을 주고받던 그 번호입니다.

그런데
임대인이 아무런 대답이 없자 
임차인은 임대인에게 2025년 1월 14일 날 전화를 걸었더니 착신정지 상태
임차인은 이제 와서 내용증명을 보낸다 하여도 내용증명이 도착하는데 또 시간이 소비될 것입니다.

간략하면
문자로 계약갱신청구는 가능하나, 임차인 입장에서 안전하지 않다는 것입니다.

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계약갱신청구를 하는 경우 보증금 증액이 가능한가?

임대인의 선택에 따라서 5% 범위 내에서 보증금 증액이 가능

주택임대차보호법 시행령 제8조 
차임 또는 보증금의 증액 청구는 약정한 차임의 5%를 초과할 수 없다.

보증금을 증액한 경우에는 임대차 계약서를 꼭 다시 작성하셔야 그 증액된 보증금의 범위만큼 보호받을 수 있습니다.

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계약갱신청구 기간 내에 임차인은 계약해지가 가능한가?

가능합니다.

계약기간이 남아 있더라도 임차인이 임대인에게 해지 통보할 수 있는 경우가 있습니다.

1. 임대차 기간 중 임대인이 변경된 경우

임대인이 변경된 경우에는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙을 근거로 임차인은 언제든 임대차계약 해지통보를 할 수 있게 됩니다.

 

2. 묵시적 갱신된 경우

주택임대차보호법 제6조의 2 제1항을 근거로 하여 묵시적 갱신이 된 경우라면 임차인은 언제든 임대차계약 해지통보를 할 수 있습니다.

 

3. 임차인의 계약갱신청구 된 경우

계약갱신청구권을 행사한 경우에도 묵시적 갱신과 마찬가지로 임차인은 임대차기간 중 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있게 됩니다.

 

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계약갱신 기간 내에 퇴거 시 복비는 누가 부담하는가?

중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙.

서울중앙지방법원 1998.7.1 선고, 97나 55316 판결

원칙적으로 중개보수는 임대차 기간이 만료되거나 만료 전이라도 임대인과 새로운 임차인이부담하는 것이 원칙입니다.

마찬가지로 묵시적 갱신이 된 경우에도 그리고 갱신청구권을 행사한 경우에도 임대차 계약기간 중임차인이 이사를 가게 된다
면 중개보수는 임대인이 부담하게 됩니다.

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계약갱신청구와 재계약의 차이점

계약갱신청구란 기존의 계약이 종료되지 않고 그대로 연장됩니다.

그래서 이전 계약과 동일한 조건으로 2년이 연장이 되는 것입니다.

즉, 임대인 측에서 임차인에게 계약갱신을 조건으로 특약의 변경 또는 추가적인 특약을 요구할 수 없다는 것입니다.

단, 위에서 언급했듯이 임대인의 선택에 따라서 5% 이내에 보증금 증액은 가능합니다.

그리고 계약갱신청구는 전체 임대 기간 중 단 1회만 사용이 가능한 권리이기 때문에 임차인은 중복하여 계약갱신청구를 할 수 없게 됩니다.

 

재계약이란 기존의 계약을 종료하고 새로운 조건으로 계약을 체결한다는 점입니다.

그래서 임대차 보증금, 기간, 특약의 내용을 변경할 수 있게 됩니다.

그리고 임차인은 계약갱신청구를 사용한 것이 아니기 때문에 추후 계약이 종료되기 2개월 전까지 계약갱신청구를 주장할 수 있게 됩니다.

 

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계약갱신요건

임차인이 계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 요건을 갖춰야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의 3 1항
"임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

아래 사항 중 하나라도 해당한다면 임대인이 갱신청구를 거절할 수 있다는 뜻입니다.

1.  임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2.  임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.  서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4.  임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5.  임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6.  임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.  임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8.  임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9.  그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위 사항 중 흔히 적용되는 경우가 1항과 8항입니다.

1항 먼저 살펴보겠습니다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실

전세 임대차의 경우에는 해당하지 않겠으나, 월세 임대차의 경우 빈번하게 발생합니다.

월세 임차인이 월세금액 2개월치를 연체한 사실이 있는 경우만으로 도 임대인은 계약갱신을 거절할 수가 있게 됩니다.

예를 들어

보증금 2,000만 원 / 월세 50만 원 인경우

월세 100만 원어치를 연체한 사실을 말합니다.

월세 50만 원을 2번 연체한 경우라던가, 월세를 절반만 냈다면(25만 원) 4번 연체하게 되면 100만 원이 됩니다.

이런 식으로 연체한 것을 말하며, 퐁당퐁당 연체한 경우에도 해당됩니다. 

1월에 월세 연체 후 2월에 지급하고, 3월에 연체 , 4월 지급 

이런 식으로 연체하더라도 2개월치 연체했던 사실만으로도 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있게 됩니다.

 

임대인(직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

임대인 본인 또는 부모님 또는 자식이 거주하는 경우라면 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있게 됩니다.

그런데 임대인이 위 8항의 사유로 임차인의 갱신청구를 거절하였으나,

실제로 임대인 또는 직계 존비속이 거주하지 않고,

제3자에게 목적 주택을 임대한 경우라면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

 

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계약갱신청구 계약서 작성 시 주의점

 

계약갱신청구 계약서 작성 안 하는 경우

임차인의 계약갱신청구 시 보증금 증액 또는 감액이 없는 이상 계약서를 꼭 다시 작성할 필요는 없습니다.

하지만

임차인의 전세대출 연장 등에 의한 경우 금융기관에서 연장된 계약서를 요구하는 경우가 다수입니다.

이런 경우 갱신청구권에 의해 기간이 연장된 계약서가 필요합니다.

만일 대출연장에 의한 계약서가 필요한 경우에는 임대인과 임차인의 직거래 계약서는 금융기관에서 전세대출 연장을 거절하게 됩니다.

그러므로 대출연장에 의한 계약서 작성 시에는 공인중개사에 의한 전세계약서가 필요합니다.

이런경우에는 집근처 공인중개사사무소에 잘 말씀하시면 적은 금액으로 계약서를 써주는 경우가 많습니다.

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계약생신청구 계약서 작성 하는 경우

임대인

임대보증금을 감액한 경우라면 전세계약서를 다시 작성하시는것이 임대인에게 유리합니다.

그리고

임대인의 입장에서 추후 분쟁방지를 위하여 '갱신 청구권에 의한 계약서 작성' 임을 명시하는 게 좋습니다.

 

임차인

계약갱신청구권 행사로 인해서 계약서를 재 작성하는경우에는 

임대인이 이런 저런 특약을 추가하려고 할 수 있습니다.

하지만 임차인은 새로운 특약의 추가를 '거절'할 수 있습니다.

'계약갱신' 이기 때문에 이전과 '동일한' 조건으로 계약을 연장하는 것입니다.

그래서 

임차인의 입장에서는 계약갱신청구를 하더라도 '묵시적 갱신'처럼 계약서를 재작성하지 않는게 유리합니다.

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요약

1. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 별도다.
2. 월차임 2 기액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 또는 임대인이 직접 거주하는 경우 갱신청구권이 거절될 수 있다.
3. 갱신청구 시 계약서를 꼭 다시 작성할 필요는 없으나 추후 분쟁을 위해 '갱신 청구권에 의한 계약서 작성'임을 명시하는 게 좋다.

 

 

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