우선변제권 - 확정일자, 배당요구

우선변제권 및 배당요구를 전달해드리겠습니다. 이 자료를 읽고 나면 우선변제권 및 배당요구를 알게 되실 겁니다. 우선변제권 및 배당요구의 지식이 필요하시다면 모두 읽어주세요. 아래에서 공유해드리겠습니다.

우선변제권

우선변제권 이란

임차주택이 경매, 공매가 진행되는 경우

임차주택의 환가대금에서

후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리를 말합니다.

-주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항-

 

쉽게 말해,

우선변제권은 임차주택이 경매가 진행된 경우

그 경매의 낙찰이 발생했을 때

내 보증금을 돌려받을 때 사용하게 됩니다.

즉,

경매가 진행됐을 그 경매에 참여할 수 있는 '참여권'이라고 이해하시면 쉽습니다.

---

 

우선변제권과 대항력은 차이가 있습니다.

대항력은 

집주인이 바뀌더라도

남은 계약기간 동안 임대주택에서 계속 거주할 수 있는 권리 및

계약기간 만료 후 새로운 집주인에게 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

-주택임대차 보호법 제3조 제1항-

 

 

우선변제권은

경매가 진행됐을 경우에만 사용할 수 있는 권리입니다.

경매가 진행되지 않은 경우라면 우선변제권은 사용할 일이 없게 됩니다.

그리고

우선변제권이란 계약서에 확정일자를 받아야 사용할 수 있습니다.

즉,

확정일자를 받지 않은 경우라면 우선변제권을 사용할 수 없어,

대항력만을 가지고

경매 진행 시 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.

---

 

 

우선변제권 요건에 대해 알아보겠습니다.

1. 대항력을 갖춰야 한다.

대항력 요건

전입신고 + 주택의 점유(거주)

 

전입신고

전입신고는 임차주택의 유형이

단독주택, 다가구 주택일 경우

번지까지만 일치하면 됩니다.

그런데

아파트나 다세대(빌라) 주택은

번지, 동, 호수까지 일치해야 합니다.

그래서

건축물대장을 꼭 확인하여 계약서 써야 합니다.

 

주소를 잘못 기재한 경우

우선변제권 사용 불가합니다.

이런 경우 주소를 정정하여 전입신고를 해야 우선변제권 주장이 가능합니다.

경매개시 결정 등기된 이후라도

주소를 정정한다면 우선변제권 주장 가능합니다.

이런 경우

경매개시 이전에 가압류권자들과도 동순위로 안분배당 가능합니다.

이때 전입신고는

계약자뿐만 아니라 동거가족의 주민번호로 하여도 적용됩니다.

 

 

주택의 점유란

임대 계약한 주택에 계속 거주하는 것을 말합니다.

혹시나 

전입신고는 그대로 둔 채 이사를 가게 되어 공실로 두거나

또는

전입신고는 그대로 둔 채 다른 후순위 임차인이 거주하는 경우라면,

점유를 상실한 것으로 보게 됩니다.

 

임대인 또는 경매 입찰자들이 거주하지 않는 것을 입증해버리면

주택의 점유를 상실한 것으로 봅니다.

이렇게 된다면,

전입신고가 되어 있더라도

대항력을 상실한 것으로 봅니다.

대항력을 상실하였다면 우선변제권도 자동적으로 소멸하게 됩니다.

경매에 참여할 수 없게 된다는 것입니다.

 

 

임차인은 선순위 권리자인가?

일반 매매와는 달리 

경매. 공매 진행 시

말소기준 권리를 기준으로 대항력 여부를 판단하게 됩니다.

말소기준 권리 (저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권, 강제경매개시 결정 기입등기) 보다

우선하여 대항요건을 갖춘 선순위 임차인만 대항력을 인정받아,

계약기간 동안 계속 거주를 할 수 있습니다.

 

만일 후순위 임차인인 경우라면

대항요건을 갖추었을 때 확정일자에 의한 우선변제권만 주장할 수 있고,

계약기간 동안 계속 거주를 할 수 없게 됩니다.

후순위 임차인은 경매 진행 시

계약기간이 남아 있더라도 쫓겨난다고 보시면 됩니다.

 

 

2. 확정일자를 받아야 한다.

대항력을 갖춘 뒤 (전입 + 거주)

확정일자를 받게 된다면 우선변제권이 발생하게 됩니다.

 

확정일자가 없다면

선순위 임차인, 후순위 임차인 모두 다

경매가 진행되더라도 

우선변제권을 주장할 수 없습니다.

그리고

확정일자는 받았지만,

대항력 (전입 + 거주)이 없는 경우에도

우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다.

 

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배당요구

임차인은

주택임대차 보호법에 의하여

대항력 + 확정일자를 받았다면

우선변제권이 발생하게 됩니다.

그런데

우선변제권은 가만히 있어도 

자동적으로 배당을 받게 되는 것이 아닙니다.

반드시 배당요구 종기 시까지 배당요구를 해야 합니다.

즉,

경매, 공매 진행 시

당연히 내 보증금을 받는 것이 아닌 것입니다.

 

선순위 임차인 그리고 후순위 임차인 모두

배당요구를 해야 돈을 줍니다.

 

선순위 임차인

선순위 임차인이라면

경매절차에서

대항력을 주장하여 남은 계약기간 동안 거주할 수도 있고,

배당요구를 하여 보증금을 돌려받고 계약을 해지할 수도 있습니다.

선순위 임차인이 배당요구를 한경우

계약기간이 남아 있더라도 

이사를 가야 합니다.

단, 보증금을 전부 돌려받게 됩니다.

만일

보증금을 전액 받지 못하였다면,

보증금을 다 받을 때까지 거주할 수 있습니다.

실질적으로 경매 낙찰자가

선순위 임차인을 인수하게 됩니다.

그러므로 임대보증금을 떼이는 일이 없습니다.

 

 

후순위 임차인

후순위 임차인은

경매가 진행될 경우 임대차 권리가 소멸하게 됩니다.

계약기간이 남아 있더라도 경매가 진행된다면 쫓겨나게 된다.

그리고 

선순위 권리자들에 의해 보증금을 전액 받지 못한 경우라도 쫓겨나게 됩니다.

그런데

후순위 임차인이

배당요구를 하지 않는다면

배당 자체가 불가능하여 보증금 전액 못 받을 수 있습니다.

그러므로 

배당요구를 꼭 해야 합니다.

 

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요약

1. 우선변제권은 경매가 진행된 경우 사용하는 것
2. 대항력(전입+점유)이 있어야 우선변제권도 인정됨.
3. 배당 요구도 같이 해야 함.

 

 

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